Luật sư Tranh chấp thuê nhà/nhà đất | Hướng giải quyết cho cả người thuê và người cho thuê

Tranh chấp thuê nhà/nhà đất | 3 hướng giải quyết tranh chấp thuê nhà đất phổ biến

Tùy vào việc bạn là người thuê hay người cho thuê, và vấn đề đang gặp là gì, con đường xử lý sẽ khác nhau rõ rệt. Dưới đây là ba tình huống thường gặp nhất.

Tranh chấp thuê nhà/nhà đất | Khi không lấy lại được tiền đặt cọc

Đây là tranh chấp phổ biến nhất: hợp đồng đã hết hạn, người thuê đã dọn đi hoặc sẵn sàng dọn đi, nhưng người cho thuê chưa hoàn trả tiền đặt cọc (jeonse hoặc bảo lãnh wolse).

Quyền đăng ký thuê nhà sau khi hết hạn (임차권등기명령)

Nếu hợp đồng đã hết hạn nhưng chưa nhận lại tiền đặt cọc, người thuê có thể một mình nộp đơn yêu cầu tòa án ra lệnh đăng ký quyền thuê nhà mà không cần sự đồng ý của người cho thuê. Việc này giúp giữ được quyền ưu tiên hoàn trả tiền cọc và ngày có hiệu lực đối kháng dù người thuê đã dọn ra khỏi nhà (주택임대차보호법 제3조의3). Đây là bước quan trọng cần làm trước khi chuyển đi nơi khác, vì nếu chuyển hộ khẩu đi mà chưa đăng ký, quyền ưu tiên có thể bị mất.

Khởi kiện đòi tiền đặt cọc

Nếu thương lượng không có kết quả, người thuê có thể khởi kiện dân sự yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc. Với số tiền không quá lớn, có thể áp dụng thủ tục kiện đòi nợ nhỏ (소액사건심판) để rút ngắn thời gian xét xử. Cần chuẩn bị đầy đủ hợp đồng thuê, biên nhận chuyển tiền, và bằng chứng đã thông báo chấm dứt hợp đồng đúng hạn.

Khi người cho thuê không có khả năng trả (thế chấp, đấu giá)

Nếu nhà đang bị thế chấp hoặc sắp bị đấu giá, thứ tự ưu tiên hoàn trả tiền đặt cọc của người thuê phụ thuộc vào ngày xác lập hiệu lực đối kháng (chuyển hộ khẩu + nhận nhà) so với ngày đăng ký thế chấp. Trường hợp này nên kiểm tra kỹ giấy chứng nhận đăng ký bất động sản trước khi quyết định hướng xử lý tiếp theo.

Tranh chấp thuê nhà/nhà đất | Chấm dứt và gia hạn hợp đồng thuê nhà ở

Luật Bảo vệ người thuê nhà quy định thời hạn thuê tối thiểu và quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng của người thuê, nhưng người cho thuê cũng có một số căn cứ để từ chối gia hạn.

Quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng của người thuê

Người thuê nhà ở có quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng thêm một lần trong khoảng thời gian từ 6 tháng đến 2 tháng trước ngày hết hạn hợp đồng, và người cho thuê không thể từ chối trừ một số trường hợp luật định như bản thân hoặc người thân trực tiếp cần vào ở (주택임대차보호법 제6조의3). Khi gia hạn theo quyền này, mức tăng tiền thuê bị giới hạn không vượt quá 5% so với mức cũ.

Thời hạn và cách thông báo chấm dứt hợp đồng

Nếu một trong hai bên muốn chấm dứt hợp đồng khi hết hạn (không gia hạn), phải thông báo cho bên kia trong khoảng thời gian từ 6 tháng đến 2 tháng trước ngày hết hạn (주택임대차보호법 제6조). Nếu không bên nào thông báo trong thời hạn này, hợp đồng được coi là tự động gia hạn (묵시적 갱신) với điều kiện tương tự hợp đồng cũ.

Trường hợp thuê mặt bằng kinh doanh (상가)

Đối với thuê mặt bằng kinh doanh, người thuê có quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng trong phạm vi tổng thời gian thuê 10 năm, và có quyền yêu cầu người cho thuê bồi thường quyền lợi kinh doanh (권리금) khi chấm dứt hợp đồng trong một số trường hợp (상가건물 임대차보호법 제10조, 제10조의4).

Tranh chấp thuê nhà/nhà đất | Tranh chấp tăng tiền thuê và tiền đặt cọc

Khi gia hạn hợp đồng hoặc ký hợp đồng mới, mức tăng tiền thuê/tiền đặt cọc thường là điểm mâu thuẫn, đặc biệt khi giá thị trường biến động mạnh.

Giới hạn tăng khi gia hạn theo quyền yêu cầu gia hạn

Như đã nêu, nếu người thuê gia hạn hợp đồng theo quyền yêu cầu gia hạn luật định, mức tăng tối đa là 5% so với tiền thuê/tiền đặt cọc hiện tại, và các địa phương có thể quy định mức trần thấp hơn (주택임대차보호법 제6조의3, 시행령).

Khi hai bên tự thỏa thuận ký hợp đồng mới

Nếu hợp đồng cũ đã hết hạn và không thuộc trường hợp gia hạn theo quyền luật định (ví dụ người thuê đã dùng quyền này một lần trước đó), hai bên có thể tự do thỏa thuận mức tiền thuê mới theo giá thị trường. Trong trường hợp này, người thuê nên kiểm tra kỹ giá thị trường khu vực trước khi đồng ý.

Tranh chấp thuê nhà/nhà đất | Khi người thuê không dọn đi dù hợp đồng đã hết hạn

Người cho thuê không có quyền tự ý cắt điện, nước, khóa cửa hay đuổi người thuê ra khỏi nhà. Mọi việc thu hồi nhà phải qua thủ tục pháp lý.

Khởi kiện yêu cầu trả lại nhà đất (명도소송)

Nếu người thuê không tự nguyện trả nhà sau khi hợp đồng chấm dứt hợp lệ (đã thông báo đúng hạn, có căn cứ từ chối gia hạn hợp pháp), người cho thuê phải khởi kiện dân sự yêu cầu trả lại nhà. Trước khi khởi kiện, nên gửi văn bản thông báo/yêu cầu chính thức (có thể qua công chứng nội dung) để làm chứng cứ.

Cưỡng chế thi hành sau khi có bản án

Sau khi có bản án hoặc quyết định buộc trả nhà, nếu người thuê vẫn không dọn đi, người cho thuê có thể yêu cầu cưỡng chế thi hành thông qua cơ quan thi hành án, không được tự ý thực hiện việc cưỡng chế. Đồng thời, người cho thuê cũng cần đảm bảo đã hoàn trả tiền đặt cọc (trừ các khoản nợ hợp lệ) tương ứng, vì nghĩa vụ trả nhà và nghĩa vụ hoàn cọc có quan hệ đồng thời thực hiện.

Trường hợp người thuê chậm trả tiền thuê

Nếu người thuê chậm trả tiền thuê từ 2 lần (hoặc 3 lần liên tiếp đối với mặt bằng kinh doanh) trở lên, người cho thuê có căn cứ để chấm dứt hợp đồng và từ chối gia hạn dù người thuê có yêu cầu gia hạn (주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제1호, 상가건물 임대차보호법 제10조의8).

Tranh chấp thuê nhà/nhà đất | Quy trình xử lý tranh chấp thuê nhà đất

Tranh chấp thuê nhà/nhà đất | Cấu trúc phí xử lý vụ việc tranh chấp thuê nhà đất

※ Chi phí thay đổi tùy theo mức độ phức tạp và tình huống cụ thể của vụ việc; chi phí chính xác sẽ được tư vấn cụ thể. Không đảm bảo kết quả cụ thể.

Tranh chấp thuê nhà/nhà đất | Tự kiểm tra tình huống của bạn

Câu hỏi thường gặp

Tài liệu tham khảo chính thức

• Trung tâm Thông tin Pháp luật Hàn Quốc — https://www.law.go.kr
• Thông tin Pháp luật Đời sống Dễ tra cứu — https://easylaw.go.kr
• Công đoàn Trợ giúp Pháp lý Hàn Quốc — https://www.klac.or.kr