김해 부동산금융변호사
김해 부동산금융변호사 | 거래구조 검토와 리스크 대응 자문
사업이 중간에 서거나 시행사가 무너졌을 때 누가 손실을 떠안을지는, 대부분 계약서 몇 줄이 미리 정해 둡니다. 부동산금융의 뼈대는 시행사가 사업 부지를 마련하고 금융기관에서 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받는 것입니다. 여기에 신탁사의 담보신탁, 시공사·조합의 책임준공과 신용보강, SPC를 통한 ABS·ABCP 발행이 얹힙니다. 참여자마다 이해가 다르기 때문에, 이 글에서는 구조마다 분쟁이 되는 조항과 사업이 틀어졌을 때 나타나는 다툼의 모습을 정리했습니다.
부동산금융 | PF, 담보신탁, 유동화의 연결 구조
개발금융 한 건에는 서로 맞물린 계약이 여러 개 묶여 있습니다. 각 단계에서 어느 계약이 핵심 역할을 하는지 먼저 파악하셔야 합니다.
프로젝트파이낸싱 대출 구조
PF는 시행사의 신용보다 사업이 만들어 낼 분양대금을 상환 재원으로 삼는 방식입니다. 그 재원이 불확실하니 대출기관은 시공사의 책임준공확약, 조합이나 시행사 측 인사의 연대보증, 담보신탁의 우선수익권을 함께 요구합니다. 돈이 실제로 언제 나가는지는 약정서의 인출선행조건과 기한이익상실 조항이 좌우하는 경우가 많습니다.
담보신탁 우선수익권 효력
담보신탁이 주는 가장 큰 효과는 부지를 시행사 재산에서 떼어 놓는 것입니다. 소유 명의가 신탁사로 넘어가 있으면 시행사가 다른 채무로 압류를 당하거나 파산해도 그 토지에는 손댈 수 없습니다(신탁법 제22조). 분양대금이 정산되면 대출기관이 우선수익자로서 먼저 회수합니다. 따라서 다툼은 수익자의 순위와 신탁 종료 시점으로 모이는 편입니다.
SPC 자산유동화 구조
대출채권이나 수익권을 SPC에 넘기고 그것을 기초로 ABS·ABCP를 발행해 자금을 조달하는 구조도 자주 쓰입니다(자산유동화에 관한 법률). 이 경우 살펴볼 점은 둘입니다. 본래 채무자가 연체했을 때 손실이 SPC를 거쳐 투자자에게 어떤 경로로 전달되는지, 그리고 신용을 보강한 쪽이 책임지는 한도가 어디까지인지입니다.
부동산금융 | 계약 체결 전 점검 조항
표준 양식처럼 보이는 계약도 사업마다 조건이 다르므로, 도장을 찍기 전에 반드시 점검할 조항이 있습니다.
시공사 책임준공확약 범위
책임준공을 약속한 시공사는 공사가 지연되거나 중단될 경우 금융기관에 직접 채무를 지는 입장이 될 수 있습니다. 약속의 범위가 '공사 완료'인지 '사용승인'인지에 따라 시공사가 실제 부담을 지는 시기가 갈립니다.
기한이익상실 사유와 대출금 회수
분양률 미달, 사업계획 변경, 인허가 지연이 기한이익상실 사유에 해당하면 대출금 전액을 즉시 상환해야 할 수 있습니다. 계약서에서 어떤 사건이 사유로 열거됐는지, 시행사에게 시정할 기간(cure period)이 주어지는지 살피십시오.
신용보강기관 구상권 행사
신용보강기관인 시공사, 조합, 관계사가 금융기관에 대신 변제하면 시행사를 상대로 구상권을 행사합니다. 사업 부실 때 손실 분담은 구상권을 행사하는 순서와 다른 채권자보다 우선하는지에 따라 결정됩니다.
부동산금융 | 사업 진행 단계 분쟁 유형
계약을 흠 없이 체결했더라도 사업이 진행되는 동안 이해가 충돌해 분쟁이 되는 일이 많습니다.
공사비를 둘러싼 시행사와 시공사 분쟁
설계 변경, 추가 공사, 공기 연장이 생기면 늘어난 비용을 누가 부담하느냐로 시행사와 시공사가 대립합니다. 도급계약서의 기성 지급 조건과 설계변경 승인 절차가 다툼의 중심입니다.
우선수익권 순위를 둘러싼 금융기관과 신탁사 분쟁
금융기관이나 채권자가 여러 곳이면 우선수익권 순위, 그리고 신탁이 해지될 때 남는 재산의 분배 방식을 두고 분쟁이 생길 수 있습니다. 신탁계약을 변경하려면 전원 동의가 필요한지 다수결로 충분한지도 계약에 따라 제각각입니다.
사업 부실 시 손실 부담 문제
분양이 부진하거나 공사가 중단되면 시행사, 시공사, 보강기관, 대출기관이 손실 분담을 놓고 소송이나 조정에서 맞서기도 합니다. 채무자가 회생을 신청한 경우에는 회생절차가 신탁재산과 우선수익권에 어떤 영향을 주는지도 함께 검토해야 합니다.
부동산금융 | 자문 절차
PF 대출약정서, 신탁계약서, 도급계약서 등 관련 계약서를 전부 확보해 거래구조와 당사자별 권리·의무를 정리합니다.
기한이익상실 사유, 책임준공 범위, 우선수익권 순위 등 사업 도중 쟁점이 될 조항을 골라내어 의뢰인이 감당할 위험을 정리해 드립니다.
서명 전이라면 조항 수정안을 제시하고, 이미 체결했다면 협상이나 구조 재편의 가능성을 따져 봅니다.
소송, 조정, 신탁계약 해지 등 사안에 맞는 수단을 골라 필요한 절차를 진행합니다.
부동산금융 | 비용 기준
검토 대상 계약서의 수, 거래구조의 복잡도, 일회성 검토인지 지속적 자문인지를 기준으로 정합니다.
분쟁의 규모, 당사자의 수, 쟁점의 난이도에 따라 차이가 납니다.
분쟁 결과를 보고 별도로 협의해 정하며, 사건 유형에 따라서는 아예 정하지 않기도 합니다.
등기부와 법인등기 열람, 감정평가, 인지대·송달료 등 절차에 드는 비용은 별도입니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
부동산금융 | 체크리스트
1️⃣ 계약 체결 전 시행사 점검 사항
- 기한이익상실 사유마다 시정할 수 있는 유예기간(cure period)이 마련되어 있나요?
- 인출선행조건 때문에 초기 자금 조달이 지나치게 어려워지지는 않나요?
- 우선수익권의 순위, 그리고 시행사 몫으로 남는 잔여재산의 배분 조건을 점검하셨나요?
- 설계변경으로 공사비가 늘거나 줄 때 정산 절차가 명확하게 정해져 있나요?
2️⃣ 책임준공 관련 시공사 점검 사항
- 책임준공확약의 종점이 '공사완료'인지 '사용승인'인지 계약서에서 살피셨나요?
- 책임준공을 이행하지 못할 경우 시공사가 지는 채무에 한도가 정해져 있나요?
- 구상권을 행사할 때 다른 채권자들과의 순위 관계를 파악하고 계신가요?
3️⃣ 금융기관·투자자의 점검 사항
- 신용보강기관의 신용 수준과 보증이 미치는 범위를 살펴보셨나요?
- 신탁계약을 해지하거나 변경하는 데 요구되는 동의 요건을 점검하셨나요?
- 기초자산이 부실해질 때 손실이 투자자에게 이전되는 경로를 알고 계신가요?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
- 고용노동부 - https://www.moel.go.kr
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