송파 저당권/근저당권변호사
송파 저당권/근저당권변호사 | 사건 한 번에 정리
돈을 빌려주면서 부동산을 담보로 잡을 때 쓰는 대표적 장치가 저당권입니다. 정해진 하나의 채권을 담보하면 저당권(민법 제356조), 앞으로 늘었다 줄었다 할 채권을 '채권최고액'이라는 상한 안에서 담보하면 근저당권입니다(민법 제357조). 실무에서 다툼이 몰리는 곳은 크게 세 군데입니다. 빚을 다 갚았는데 등기가 그대로 남아 있을 때, 최고액보다 많은 돈을 내라고 요구받을 때, 근저당권을 근거로 경매가 들어왔을 때입니다. 상황마다 살펴볼 서류와 밟을 절차가 다르니 내 경우를 먼저 가려야 합니다.
저당권/근저당권 | 저당권과 근저당권, 기본 구조부터
이름이 비슷해 헷갈리기 쉽지만, 담보하는 채권의 모습과 없어지는 방식이 다릅니다. 이 차이를 놓치면 말소를 구하거나 최고액을 다툴 때 엉뚱한 판단을 하게 됩니다.
저당권은 정해진 채권을 담보
저당권이 붙는 대상은 이미 생겨 있는 특정 채권 하나입니다. 담보는 채권을 위해 존재하므로 채권이 사라지면 담보도 함께 사라지는데, 이것을 부종성이라 부릅니다(민법 제369조). 그러니 원금을 모두 갚으면 법률상 저당권은 끝나지만, 등기부의 기록은 누군가 말소 신청을 해야 지워집니다.
근저당권은 채권최고액이 핵심
근저당권은 거래가 이어지면서 생겼다 없어졌다 하는 채권들을 최고액이라는 울타리 안에서 담보합니다(민법 제357조 제1항). 최고액은 실제 빚이 아니라 담보의 상한선입니다. 그래서 실제로 빌린 돈이 최고액보다 적다고 해서 근저당권이 무효가 되지는 않습니다. 예컨대 1억 원을 빌리면서 최고액을 1억 2천만 원으로 잡는 것이 흔한 모습입니다.
설정할 때 살펴볼 것
설정할 때는 근저당권설정계약서, 채권최고액, 존속기간, 결산기에 관한 특약을 꼭 봐야 합니다. 특히 남의 빚을 위해 내 부동산을 담보로 내주는 물상보증이라면, 내 책임이 최고액까지로 묶이는지가 다툼거리가 됩니다.
저당권/근저당권 | 근저당권 말소를 둘러싼 다툼
빚은 다 갚았는데 등기부에 근저당권이 그대로 남아 애를 먹는 경우가 적지 않습니다. 말소를 받아 내려면 무엇이 필요한지, 등기가 남아 있으면 실제로 어떤 손해가 생기는지 살펴봅니다.
말소를 요구할 권리는 언제 생기나
빚을 다 갚은 순간부터 근저당권자에게는 등기를 지우는 데 협력할 의무가, 채무자·소유자에게는 말소를 요구할 권리가 생깁니다(민법 제369조, 부동산등기법 제57조). 말로 요청해도 꿈쩍하지 않는다면 남은 길은 말소등기청구소송입니다.
채권자가 없어졌거나 응하지 않을 때
채권자를 찾을 수 없을 때가 골칫거리입니다. 금융회사가 합병·폐업했거나 돈을 빌려준 개인이 연락 두절이라면, 공시송달 등을 거쳐 소송으로 정리해야 하는 경우가 대부분입니다. 그러니 영수증, 송금 기록, 완제확인서처럼 다 갚았음을 보여줄 자료를 미리 챙겨 두세요.
존속기간과 결산기
근저당권은 결산기가 오거나 존속기간이 끝나면 그때의 채권액으로 금액이 굳고, 그 뒤 새로 생긴 채권은 담보하지 않습니다. 말소를 청구하기 전에 결산기가 지났는지 계약서로 확인하는 것이 준비의 첫걸음입니다.
⚠ 말소를 구할 권리는 시효로 사라지지 않지만
근저당권이 담보하던 원래 채권이 시효로 없어지면 근저당권도 함께 없어질 수 있으므로(민법 제369조), 언제 다 갚았는지와 그 자료를 정리해 두면 뒤에 다툼이 줄어듭니다.
저당권/근저당권 | 경매가 들어왔을 때 대응
근저당권자가 돈을 받지 못하면 담보권을 실행해 경매를 신청할 수 있습니다(민사집행법 제264조). 집주인이나 후순위 채권자 입장에서 할 수 있는 대응을 정리했습니다.
경매개시결정에 이의하기
이미 무효이거나 사라진 담보로 경매가 시작됐다면, 경매개시결정에 이의를 신청해 절차를 다툴 수 있습니다. 필요하면 채무부존재확인이나 근저당권말소를 구하는 본안 소송도 함께 냅니다(민사집행법 제86조, 제265조). 신청 금액이 최고액을 넘어선 경우에도 그 초과 부분을 문제 삼을 수 있습니다.
배당 순위와 채권최고액
배당표에서는 근저당권자 몫이 최고액에서 멈춥니다. 그 위 금액은 일반 채권자들과 나눠 받는 처지가 됩니다. 소유자나 뒤 순위 권리자라면 배당표를 받아 최고액이 정확히 적용됐는지, 이자·지연손해금이 한도 안으로 계산됐는지 꼼꼼히 맞춰 보아야 합니다.
낙찰받은 제3자의 지위
낙찰자는 매각대금을 다 내는 때에 소유권을 얻고, 그 부동산에 붙어 있던 저당권은 원칙적으로 지워집니다(민사집행법 제91조). 그래도 낙찰 뒤 넘겨받아야 하는 권리가 남는 경우가 있으니 입찰 전에 매각물건명세서를 반드시 살펴봐야 합니다.
저당권/근저당권 | 상담에서 사건 마무리까지
등기사항전부증명서, 근저당권설정계약서, 완제 증빙으로 쟁점을 파악합니다.
남은 빚, 최고액, 결산기가 지났는지 등을 확인하고 협의로 풀 수 있는지 봅니다.
말소 협조를 요청하거나 최고액 관련 이의를 문서로 남겨 대응 근거를 만듭니다.
협의가 안 되면 말소등기청구소송, 채무부존재확인 소송, 경매개시결정에 대한 이의 등을 진행합니다.
판결이 확정되면 그걸로 등기소에 말소등기를 신청하거나 경매 결과에 반영합니다.
저당권/근저당권 | 사건 종류별 비용
등기부와 계약서 검토를 포함한 첫 상담 비용이며 사건 복잡도에 따라 달라집니다.
인지료, 등록면허세, 감정료, 등기부 발급비 같은 실비가 따로 듭니다.
말소 성공, 경매 정지, 배당 이의 결과 등에 따라 따로 협의합니다.
말소등기청구소송·채무부존재확인 소송 같은 소송 종류와 소가를 기준으로 정합니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
저당권/근저당권 | 상황별 점검표
1️⃣ 담보만 내준 물상보증인이라면
- 주채무자가 얼마나 갚고 있는지 알고 있나요?
- 내 책임이 최고액까지로 한정되는지 계약서로 확인했나요?
- 내가 빚을 진 게 아니라 담보만 내줬다는 것을 보여줄 자료가 있나요?
2️⃣ 근저당권으로 경매가 진행 중이라면
- 배당표에 최고액이 맞게 들어갔는지 확인할 계획인가요?
- 매각물건명세서에 떠안아야 할 권리가 있는지 확인했나요?
- 저당권의 효력이나 채권액 계산에 이의가 있나요?
- 경매개시결정문을 받았나요?
3️⃣ 최고액보다 많이 요구받았다면
- 최고액을 넘는 부분을 다툴 여지가 있는지 확인했나요?
- 이자·지연손해금 계산 근거를 채권자에게 요청했나요?
- 요구받은 금액과 등기부상 최고액을 견주어 봤나요?
4️⃣ 근저당권을 지우고 싶다면
- 결산기나 존속기간이 끝났는지 계약서로 확인했나요?
- 등기부상 설정일과 채권최고액을 확인했나요?
- 채권자가 지금 어디 있는지, 회사가 남아 있는지 확인했나요?
- 빚을 다 갚았다는 증거(송금 내역, 완제확인서 등)가 있나요?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
