송파 권리금소송변호사
송파 권리금소송변호사 | 방해행위 입증부터 손해배상 산정까지
권리금은 내가 키운 가게의 가치, 곧 단골과 상권과 시설을 다음 사람에게 넘기는 값입니다. 건물주가 이 거래를 막아 손해를 봤다면 그 손해를 배상하라고 청구할 수 있고, 이것이 권리금소송입니다. 법은 계약 만료 6개월 전부터 만료일까지를 보호 구간으로 정해, 이 기간에 건물주가 정당한 이유 없이 권리금 회수를 방해하지 못하게 했습니다(상가건물임대차보호법 제10조의4). 배상액에는 천장이 있습니다. 새 임차인이 주기로 한 금액과 만료 당시 권리금 시세 중 적은 쪽까지입니다(같은 법 제10조의4 제3항). 결국 승부는 방해 사실을 입증하느냐, 그리고 감정평가가 얼마로 나오느냐에서 납니다.
권리금소송 | 권리금 회수 방해, 언제 인정되나
상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항은 건물주가 해서는 안 될 방해 행위를 네 가지로 나눠 적어 두었습니다. 재판에서는 건물주의 행동이 이 중 어디에 들어맞는지, 그럴 만한 정당한 이유가 있었는지를 두고 맞섭니다.
건물주가 새로 들어올 사람에게 직접 권리금을 달라고 하거나, 임차인이 권리금 받는 것을 막는 경우입니다. 건물주가 후보자에게 따로 돈을 요구했는지가 핵심입니다.
건물주가 새 임차인 후보에게 터무니없이 높은 월세와 보증금을 내라고 하는 경우입니다. 주변 비슷한 상가 시세와 견주어 지나치게 높은지가 잣대입니다.
임차인이 데려온 새 임차인과 정당한 이유 없이 계약을 거절하는 경우입니다. 건물주가 직접 장사하겠다거나 다른 사람과 계약하려는 사례가 대표적입니다.
이 밖에 정당한 이유 없이 임차인의 권리금 수령을 가로막는 행동 전반을 아우릅니다. 새 임차인 후보에게 근거 없는 트집을 잡아 계약을 깨뜨리는 경우 등이 여기에 해당합니다.
건물주의 거절이 정당한 경우
그렇다고 건물주의 거절이 늘 방해가 되는 것은 아닙니다. 임차인이 3기분 차임을 밀린 전력이 있거나, 새로 올 사람이 임차인 의무를 지키지 못할 것으로 보이는 등 같은 법 제10조의4 제1항 단서·제2항의 사유가 있으면 정당한 거절로 인정될 수 있습니다. 계약이 끝난 뒤 1년 6개월 이상 영리 목적 없이 건물을 쓰는 경우 등도 방해로 보지 않습니다.
권리금소송 | 방해 행위는 어떻게 증명하나
가장 치열하게 다투는 지점은 건물주가 정말 새 계약을 가로막았느냐입니다. 임차인이 새 임차인을 소개조차 하지 않았다면 원칙적으로 배상을 받기 어렵기 때문에, 소개했다는 사실과 방해받았다는 사실을 함께 증명해야 합니다.
새 임차인을 소개했다는 증거
계약이 끝나기 전에 새 임차인 후보를 건물주에게 알리고 권리금 계약을 주선했다는 사실을 문자, 계약서, 통화 녹음으로 남겨 두세요. 소개했다는 사실이 인정되지 않으면 방해 여부는 따져 볼 기회조차 없으니 이것이 소송의 출발선입니다. 예를 들어 "○월 ○일 ○○ 씨를 소개드립니다"라는 문자 한 통도 중요한 증거가 됩니다.
거절·방치가 방해로 인정되는 기준
건물주가 "생각해 보겠다"며 대답을 끝없이 미루거나, 새 임차인을 만나는 것 자체를 거부하는 것도 방해에 해당할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호). 반대로 재건축·재개발 등 건물을 실제로 어떻게 쓸지 구체적 계획을 밝혔다면 결론이 달라질 수 있습니다.
계약 종료 시점과 방해 시기
방해 금지 규정이 작동하는 기간은 계약 종료 6개월 전부터 종료일까지입니다(상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항). 그보다 앞서 있었던 건물주의 말과 행동은 원칙적으로 방해로 평가받기 어려우니, 언제 무슨 일이 있었는지 날짜를 짚어 정리해 두는 것이 중요합니다.
권리금소송 | 배상액은 어떻게 계산하나
방해가 인정돼도 얼마를 배상할지는 따로 다툼이 붙습니다. 법원은 보통 감정평가로 권리금 시세를 정하고 그 안에서 배상액을 결정합니다.
법이 정한 배상 상한
상한을 정하는 기준은 두 가지 금액입니다. 새 임차인이 약속한 권리금, 그리고 임대차가 끝날 때의 권리금 시세 중 더 낮은 쪽이 배상의 천장이 됩니다(상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항). 그래서 새 임차인과 써 둔 권리금 계약서가 있다면 그 자체로 핵심 증거가 됩니다.
권리금 감정평가 실무
법원은 대개 감정인을 정해 시설·영업·바닥·거래 권리금을 항목별로 평가하게 합니다. 감정 결과가 납득되지 않으면 재감정이나 사실조회를 신청해 다툴 수 있고, 이 과정에서 실제 배상액이 크게 바뀌기도 합니다.
청구 기한
청구 기한도 정해져 있습니다. 권리금 회수를 방해받아 생긴 손해배상청구권은 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 행사해야 하며, 지나면 시효로 사라집니다(상가건물임대차보호법 제10조의4 제4항). 종료일을 기준으로 날짜를 미리 계산해 두세요.
⚠ 배상청구권 시효는 3년
3년의 출발점은 임대차가 끝난 날입니다(상가건물임대차보호법 제10조의4 제4항). 그런데 묵시적으로 갱신됐는지, 실제로 가게를 비워 준 날이 언제인지에 따라 종료일이 흐릿해질 수 있으니 두 가지를 함께 확인해야 합니다.
권리금소송 | 권리금 보호가 미치지 않는 경우
상가 임차인이라고 모두 권리금 보호를 받는 것은 아닙니다. 건물의 종류나 사정에 따라 규정이 적용되지 않는 경우가 있으니 소장을 내기 전에 먼저 확인하세요.
대규모점포·전통시장 예외
백화점·대형마트 같은 유통산업발전법상 대규모점포, 또는 준대규모점포에 속한 매장이라면 권리금 보호 조항이 원칙적으로 빠집니다(상가건물임대차보호법 제10조의5). 예외의 예외도 있어서, 전통시장 안에 있는 점포는 다시 보호 대상으로 돌아옵니다.
국유·공유재산인 경우
건물이 국유재산이나 공유재산이라면 역시 권리금 회수기회 보호 규정이 적용되지 않습니다(상가건물임대차보호법 제10조의5 제2호). 지자체나 공공기관 소유 건물에 입점해 있다면 이 점부터 살펴야 합니다.
환산보증금 초과와 권리금 보호
권리금 보호 규정은 환산보증금이 얼마든 상관없이 적용됩니다. 대항력이나 계약갱신요구권 조항과 달리 금액이 큰 상가도 원칙적으로 보호받는다는 뜻입니다. 다만 실제 재판에서는 갱신 거절이 정당했는지 같은 다른 쟁점과 엉켜 다투는 일이 많아 사건마다 살펴봐야 합니다.
권리금소송 | 권리금소송 진행 순서
계약 경위, 새 임차인을 소개한 과정, 건물주의 반응을 날짜순으로 정리하고 문자·계약서·내용증명을 확인합니다.
소를 내기 전 건물주에게 방해를 멈추고 권리금 회수에 협조하라는 내용증명을 보내 입장을 확인하고 협상 여지를 살핍니다.
협상이 안 되면 관할 법원에 손해배상 소장을 내고 방해 사실과 권리금액에 대한 증거를 제출합니다.
법원이 정한 감정인이 시설·영업·바닥 권리금 등을 평가하고, 그 결과가 배상액 계산의 바탕이 됩니다.
감정 결과와 양쪽 주장을 놓고 변론이 이어지며, 방해 인정 여부와 배상액을 정한 판결이 나옵니다.
판결이 확정됐는데도 건물주가 돈을 주지 않으면 강제집행으로 배상금을 받아 냅니다.
권리금소송 | 권리금소송 비용 구성
청구하는 배상액 규모, 방해 입증의 난도, 감정평가 여부 등을 보고 사건마다 정합니다.
소를 내기 전 내용증명이나 협상만 진행하는 경우 비용 구조가 따로 정해질 수 있습니다.
권리금 감정평가비, 인지료·송달료 같은 법원 비용은 착수금과 따로 듭니다.
판결로 인정된 배상액에 미리 정한 비율을 적용하는 것이 보통입니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
권리금소송 | 권리금소송 스스로 점검하기
1️⃣ 소송 전 준비
- 내용증명 등 소송 전 협상을 해 봤나요?
- 대규모점포나 국유재산처럼 예외 대상에 해당하지는 않나요?
- 권리금 감정에 필요한 시설·영업 자료를 보관하고 있나요?
- 계약 종료일과 3년 시효의 시작일을 확인했나요?
2️⃣ 건물주 - 방어 사유가 있는지
- 계약 종료 뒤 그 상가를 1년 6개월 이상 영리 목적 없이 쓸 예정인가요?
- 철거나 재건축을 할 구체적 계획이 있고 이를 임차인에게 알렸나요?
- 새 임차인 후보가 임차인 의무를 어길 우려가 있다고 볼 사정이 있나요?
- 임차인이 3기분 이상 차임을 밀린 적이 있나요?
3️⃣ 임차인 - 방해가 있었는지
- 새 임차인과 협의한 내용을 권리금 계약서나 문자로 남겨 두었나요?
- 방해가 계약 종료 6개월 전부터 종료 사이에 있었나요?
- 건물주가 새 임차인 후보에게 주변 시세보다 지나치게 높은 월세를 요구했나요?
- 건물주가 정당한 이유 없이 새 임차인과의 계약을 거절했나요?
- 새 임차인 후보를 건물주에게 분명히 알리고 협의를 요청했나요?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
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