송파 소유권이전등기변호사
송파 소유권이전등기변호사 | 사건 한 번에 정리
부동산을 사거나 증여받거나 상속받았다면, 그 사실을 등기부에 올려야 비로소 소유권 변동이 완성됩니다. 이 절차가 소유권이전등기입니다(부동산등기법 제23조). 등기를 하지 않은 채로 두면 다른 사람에게 '내 땅'이라고 내세울 수 없고, 그 사이 판 사람이 같은 부동산을 또 팔아 버리거나 상속인끼리 합의가 깨지면 결국 소송으로 번집니다. 아래에서는 등기가 생긴 원인별로 무엇이 다른지, 상대가 협조하지 않을 때 어떻게 대응하는지를 차례로 정리합니다.
소유권이전등기 | 등기 원인별로 달라지는 절차
같은 이전등기라도 소유권이 넘어간 이유에 따라 챙길 서류와 거칠 절차가 달라집니다. 가장 흔한 세 가지가 매매, 증여, 상속입니다.
매매로 넘어온 경우
매매는 잔금을 치른 뒤 매도인과 나란히 등기소에 신청하는 것이 기본입니다. 매도인이 서류를 내주지 않으면 매수인은 소유권이전등기청구권을 근거로 소송을 걸 수 있습니다(민법 제568조). 한 가지 주의할 점은, 다른 사람 이름을 빌려 산 명의신탁 형태라면 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 따라 계약 자체가 무효일 수 있다는 것입니다.
증여로 넘어온 경우
증여계약서를 갖추고 증여세 신고·납부를 마친 뒤 등기를 신청합니다. 주는 사람이 마음을 바꾸는 일도 있습니다. 서면 없이 말로만 한 증여라면 아직 이행하지 않은 부분은 해제할 수 있지만, 이미 등기까지 넘어간 뒤에는 해제해도 그 이전에 영향을 주지 못하는 것이 원칙입니다(민법 제555조, 제558조).
상속으로 넘어온 경우
상속인이 여럿이면 상속재산분할협의서를 쓰고 모두의 인감을 받아야 합니다. 합의가 끝내 안 되면 일단 법정상속분대로 등기를 해 두고 상속재산분할심판을 청구하는 방법으로 풀기도 합니다(민법 제1013조).
소유권이전등기 | 상대가 등기에 협조하지 않을 때
상담에서 가장 많이 듣는 사연은 판 사람·준 사람·다른 상속인이 등기에 협조하지 않는 경우입니다. 이럴 때는 설득을 계속하기보다 법적 절차로 등기를 받아 내야 합니다.
이전등기청구 소송
돈은 다 치렀는데 판 사람이 서류를 안 준다면 소송으로 갑니다. 이전등기를 명하는 판결이 확정되면 그 판결문만 들고 혼자 등기소에 신청할 수 있습니다(민법 제389조, 부동산등기법 제23조 제4항). 상대의 인감도장이 더는 필요 없다는 뜻입니다.
처분금지가처분이 필요한 이유
재판이 이어지는 동안 판 사람이 그 부동산을 다른 사람에게 또 파는 이중매매가 걱정입니다. 이를 막으려고 소를 내기 전이나 동시에 처분금지가처분을 신청해 등기부에 가처분을 올려 두는 것이 보통입니다.
명의신탁·미등기 부동산
실제 주인과 등기상 주인이 다른 명의신탁이라면 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 따라 명의신탁 약정과 그 등기가 무효가 될 수 있습니다. 오래 등기 없이 내버려 둔 땅은 종중이나 윗대 어른 이름으로 남아 있는 일이 많아, 누가 관계자인지 확인하는 것부터 시작해야 합니다.
⚠ 등기청구권 시효부터 확인하세요
시효 문제도 있습니다. 매매로 생긴 등기청구권은 보통의 채권처럼 시효에 걸릴 수 있어서(민법 제162조), 계약만 해 두고 수십 년 등기를 미뤄 온 경우라면 청구가 막힐 수 있습니다. 그런데 산 사람이 그 집이나 땅을 직접 쓰고 있다면 사정이 다릅니다. 판례는 점유를 계속하는 동안에는 시효가 진행하지 않는다고 보기 때문에, 실제 사용 여부부터 확인해 보아야 합니다.
소유권이전등기 | 상담에서 등기 완료까지
등기부등본과 매매계약서 또는 상속 서류로 지금 등기 상태와 걸림돌이 될 권리(가압류·근저당 등)를 살핍니다.
판 사람·준 사람·다른 상속인이 협조할 뜻이 있는지 확인하고, 합의로 될지 소송이 필요할지 판단합니다.
협조하면 함께 신청해 등기를 마치고, 협조하지 않으면 이전등기청구 소송과 필요하면 처분금지가처분을 함께 진행합니다.
소송으로 간 경우 확정판결문을 붙여 혼자 등기소에 신청합니다.
등기부등본을 떼어 이전 사항이 정확히 올라갔는지 마지막으로 확인합니다.
소유권이전등기 | 비용은 이렇게 정합니다
취득세·지방교육세 같은 세금과 등기 신청 수수료는 부동산 가액과 등기 원인(매매·증여·상속)에 따라 기준이 다릅니다.
등기부등본 발급비, 인지·송달료, 감정평가가 필요할 때의 감정비 등이 실비로 따로 들 수 있습니다.
이전등기청구 소송이나 처분금지가처분까지 필요하면 부동산 가액, 다툼의 난도, 심급에 따라 따로 정합니다.
다툼 없이 서류 검토와 등기 신청만 하는 경우 난도와 업무량으로 정합니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
소유권이전등기 | 스스로 점검하기
1️⃣ 명의신탁·미등기 부동산
- 명의신탁 약정이 무효인지 따져 볼 필요가 있나요?
- 종중이나 윗대 명의로 오래 내버려 둔 미등기 부동산이 있나요?
- 실제 주인과 등기상 주인이 다른 명의신탁 관계인가요?
2️⃣ 상속 등기 준비
- 윗대 어른 이름으로 등기 안 된 부동산이 있나요?
- 상속재산분할심판이나 조정이 필요한가요?
- 합의하지 않는 상속인이 있어 법정상속분대로 등기해야 하나요?
- 상속인 모두가 합의했나요?
3️⃣ 매매 등기 준비
- 등기부등본에 근저당이나 가압류가 걸려 있지는 않나요?
- 판 사람이 다른 사람에게 또 팔 염려가 있나요?
- 매매계약서에 등기 협력 의무 조항이 들어 있나요?
- 잔금을 다 치렀는데 판 사람이 등기에 협조하지 않나요?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
