영등포 공인중개사법위반변호사 | 사건 한 번에 정리
신고·수사 단계의 진술과 행정청에 내는 소명은 서로 영향을 주고받으므로, 공인중개사법위반 사건은 처음부터 형사와 행정을 하나로 보고 대응해야 합니다. 문제가 되는 행위는 다양합니다. 자격 없이 한 중개, 법정 한도를 넘는 보수 수수, 다운계약서 같은 이중계약서 작성, 중개대상물 확인·설명의무 위반, 거짓·부정한 방법의 등록 등이 대표적입니다(공인중개사법 제33조, 제48조, 제49조). 같은 행위라도 형사처벌만 받는지, 자격취소·등록취소·업무정지 같은 행정처분만 받는지, 둘 다 받는지에 따라 전략이 달라집니다.
공인중개사법위반 | 자주 문제 되는 공인중개사법 위반 유형
수사나 신고로 번지는 계기는 대체로 몇 가지 유형으로 모입니다. 어느 유형이냐에 따라 적용되는 처벌 조문과 처분 근거가 정해집니다.
무자격·무등록 중개
명의를 빌려준 쪽과 빌린 쪽 모두 처벌 대상입니다. 자격증이나 개설등록 없이 중개하거나 그런 중개를 알선하면 처벌하는 규정이 있으며(공인중개사법 제48조), 자격증·등록증을 빌려 무자격자가 영업한 경우에도 같은 규정이 적용됩니다.
한도 초과 중개보수 수수
한도를 넘긴 보수는 명목이 무엇이든 받는 순간 처벌 대상이 됩니다(공인중개사법 제33조, 제49조). 초과분을 돌려주는 문제와 별개로 행정처분 사유이기도 합니다. 계약서상 금액과 실제로 받은 돈이 다르다면 어느 쪽이 증거로 인정되느냐가 승패를 가릅니다.
다운계약서 등 이중계약서 가담
실거래가와 다른 다운계약서 등 이중계약서를 작성하거나 권유하거나 알선하면 공인중개사법상 금지행위에 해당할 수 있습니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 위반이 더해져 별도로 처벌받는 사례도 있습니다. 고객의 부탁을 받아준 것인지, 중개사가 먼저 주도한 것인지에 따라 처분의 무게가 달라집니다.
확인·설명의무 등 중개대상물 의무 위반
설명의무는 구두 설명으로 끝나지 않습니다. 권리관계나 하자 같은 중개대상물 정보를 확인해 설명하고 서면으로도 교부해야 하며, 어느 하나라도 빠지면 위반입니다(공인중개사법 제25조). 단순 누락인지 고의로 숨긴 것인지에 따라 형사와 행정의 평가가 갈립니다.
공인중개사법위반 | 형사처벌과 행정처분의 병행 구조
위반 한 건이 법원과 행정청에서 동시에, 혹은 시차를 두고 각각 다뤄지는 사례가 흔합니다. 두 절차는 독립적이지만 한쪽 기록이 다른 쪽 증거로 쓰이기 때문에 한 곳만 준비하면 불리해집니다.
형사 절차의 수사와 적용 조문
수사에서는 고의성, 반복성, 이득액을 중점적으로 봅니다. 제48조와 제49조는 행위별로 징역·벌금의 상한을 다르게 정하므로, 내 사건이 어느 조항에 해당하는지부터 확인해야 합니다.
행정처분의 종류, 자격취소·등록취소·업무정지
처분은 관할 시장·군수·구청장 등이 하며 자격취소, 등록취소, 업무정지가 있습니다(공인중개사법 제35조, 제38조, 제39조). 형사와 별개로 진행되므로, 벌금형이나 선고유예로 형사가 끝났다고 안심할 수 없습니다.
두 절차 사이의 상호 영향
행정청은 사실을 인정할 때 판결문이나 수사 단계의 진술을 그대로 가져다 쓰는 일이 많습니다. 반대로 행정조사에서 낸 소명서가 수사 자료로 넘어가기도 합니다. 어느 쪽에 내든 진술과 자료의 앞뒤를 맞춰 신중하게 제출해야 합니다.
⚠ 형사판결과 행정처분의 시기 차이
행정청이 판결 확정을 기다리지 않고 등록취소나 업무정지를 먼저 내리기도 합니다. 이의신청, 행정심판, 행정소송은 각자 기한이 정해져 있고 통지받은 날부터 계산하므로, 날짜를 놓치면 다툴 길이 닫힙니다.
공인중개사법위반 | 처분 수위 결정 요소
위반 유형이 같아도 구체적 사정에 따라 벌금액, 업무정지 기간, 등록취소 여부가 달라집니다. 실무에서 주로 따지는 요소는 아래와 같습니다.
위반 횟수와 반복 여부
과거 전력은 불리하게 작용합니다. 같은 잘못을 되풀이했다면 형사 양형과 행정처분 수위가 모두 올라가고, 이전에 처분받은 기록이 있으면 가중처분으로 기울 수 있습니다.
위반으로 얻은 이득의 규모
벌금과 처분 수위를 직접 높이는 것은 얻은 이득의 크기입니다. 초과 수수료가 얼마인지, 무자격 영업으로 번 돈이 얼마인지가 그대로 반영됩니다. 받은 돈을 돌려주었거나 피해자와 합의했다면 유리하게 참작될 수 있습니다.
고의 여부와 인식 정도
소명에서 가장 신경 쓸 부분은 '알고도 했는지' 여부입니다. 실수였거나 업계 관행에서 비롯됐음을 보여 줄 수 있다면 결과가 크게 달라지며, 확인·설명의무 위반처럼 과실에 가까운 사건에서는 특히 그렇습니다.
공인중개사법위반 | 상담부터 종결까지의 절차
지금이 신고·수사 단계인지 처분 통지를 받은 이후인지를 계약서, 통지서, 출석요구서로 먼저 구분합니다. 단계마다 해야 할 일이 다르기 때문입니다.
형사수사와 행정조사가 함께 진행되는지 확인하고, 두 절차에서 한 진술과 소명이 어긋나지 않도록 준비합니다.
경찰 조사에 동행하고, 위반 여부와 고의, 이득 규모에 관한 사실관계와 법리를 정리한 의견서를 제출합니다.
사전통지를 받으면 소명자료로 답하고, 처분이 내려지면 이의신청, 행정심판, 행정소송 중 어떤 방법을 언제까지 쓸지 기한과 요건을 검토합니다.
기소되면 재판에서 양형자료를 제출하고, 형사판결과 행정처분 결과가 서로 어떻게 연결되는지 끝까지 확인합니다.
공인중개사법위반 | 수임 비용 기준
첫 상담에서 사건이 수사, 처분 통지, 재판 중 어느 단계인지와 위반 유형을 확인하고 대응 방향과 예상 비용 범위를 안내합니다.
형사와 행정을 함께 맡는지, 각 절차가 기소 전후나 사전통지 전후 중 어디에 있는지에 따라 비용 기준이 달라집니다.
처분에 불복해 이의신청, 행정심판, 행정소송을 이어 가면 절차마다 비용이 추가될 수 있습니다.
인지대, 송달료, 자료 수집·감정에 쓰는 비용 같은 실제 경비는 따로 청구합니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
공인중개사법위반 | 상황별 점검표
1️⃣ 개업공인중개사·소속공인중개사 점검 사항
- 법정 한도를 넘는 중개보수를 받은 적이 있습니까?
- 무자격자에게 명의를 빌려주었거나 빌린 적이 있습니까?
- 확인·설명서를 작성하지 않았거나 서면으로 교부하지 않은 거래가 있습니까?
- 이중계약서를 쓰자고 권했거나 작성해 준 적이 있습니까?
2️⃣ 수사를 받는 경우
- 수사기관에서 출석요구서나 조사 통지를 받으셨습니까?
- 조사에서 할 진술이 행정처분 단계의 소명과 모순되지 않는지 살펴보셨습니까?
- 위반으로 얻은 이득이 얼마인지 정리해 두셨습니까?
- 변호사 없이 이미 진술한 내용이 있습니까?
3️⃣ 행정처분을 앞둔 경우
- 자격취소·등록취소·업무정지 사전통지서를 받으셨습니까?
- 의견제출 마감일을 확인하셨습니까?
- 처분이 이미 확정됐다면 불복 기간이 남았는지 점검하셨습니까?
- 과거에 행정처분을 받은 이력이 있는지 확인하셨습니까?
4️⃣ 거래 당사자·의뢰인 점검 사항
- 초과 중개보수를 지급했다면 돌려받을 수 있는지 알아보셨습니까?
- 확인·설명의무 위반으로 손해를 입었다면 관련 자료를 보관하고 계십니까?
- 거래한 중개사무소가 실제로 등록된 곳인지 확인하셨습니까?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
- 고용노동부 - https://www.moel.go.kr
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