부천 소유권이전등기변호사
부천 소유권이전등기변호사 | 사건 한 번에 정리
부동산은 계약서에 도장을 찍었다고 내 것이 되지 않습니다. 매매든 증여든 상속이든 교환이든, 등기부에 내 이름이 올라가야 비로소 소유권을 얻습니다(민법 제186조). 그래서 상대가 등기 서류를 넘겨주지 않고 버티면 '등기에 협력하라'는 판결을 받기 위한 소송으로 가는 경우가 많고, 서류에 흠이 있거나 이중으로 팔렸거나 명의신탁이 끼어 있으면 해결까지 시간이 더 걸립니다.
소유권이전등기 | 등기 원인별 절차와 필요 서류
어떤 이유로 소유권을 얻었느냐에 따라 등기소에 낼 서류도, 미리 짚어야 할 쟁점도 다릅니다.
매매로 인한 이전등기
매매라면 계약서, 판 사람의 등기필증(없으면 확인서면), 인감증명서, 위임장 등을 갖춰 신청합니다. 등기는 당사자가 신청해야 이루어지는 것이 원칙이라 본인이 직접 하거나 대리인을 통해야 합니다(부동산등기법 제23조). 실무에서 가장 흔한 다툼은 잔금을 치르는 순간과 등기 서류를 받는 순간이 어긋나면서 생깁니다.
증여·상속으로 인한 이전등기
증여라면 증여계약서와 증여세 신고 내역이, 상속이라면 가족관계증명서와 상속재산분할협의서 등이 더 필요합니다. 상속인이 여럿인데 나누는 방법에 합의하지 못하면 등기가 멈추거나, 법정상속분대로 여럿이 함께 소유하는 공유등기로 처리되기도 합니다.
등기가 늦어질 때 확인할 것
등기가 늦어지는 이유부터 가려야 합니다. 상대가 협조하지 않아서인지, 취득세·양도세 같은 세금 때문인지, 그 부동산에 걸린 압류·가압류 때문인지에 따라 해법이 다릅니다. 우선 등기부등본과 토지·건축물대장을 함께 떼어 권리관계가 바뀌지 않았는지 확인합니다.
소유권이전등기 | 소유권이전등기청구소송의 쟁점
상대가 약속대로 등기를 넘기지 않으면 소유권이전등기청구소송을 내서 판결로 받아낼 수 있습니다. 이 소송의 핵심은 이긴 판결이 확정되면 상대 도움 없이 나 혼자 등기를 신청할 수 있다는 점입니다.
이전등기청구권의 근거
매매·증여 같은 계약을 맺은 사람은 계약 내용대로 등기에 협력하라고 상대에게 요구할 수 있습니다(민법 제568조, 제563조). 이를 뒷받침하는 핵심 자료는 계약서, 계약금·중도금·잔금을 치른 기록, 부동산을 넘겨받았는지 여부입니다.
이중매매·명의신탁이 얽힌 경우
같은 부동산을 두 사람에게 판 이중매매, 실제 주인과 등기 명의가 다른 명의신탁 사건이라면 단순한 등기 청구로 끝나지 않습니다. 판 사람이 배임을 저질렀는지, 명의신탁 약정이 효력이 있는지(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률)가 함께 쟁점이 되고, 사건마다 증명 구조가 달라 사실관계를 촘촘히 정리해야 합니다.
점유취득시효로 소유권 얻기
남의 땅이라도 내 것이라는 생각으로 20년 동안 조용히, 드러내 놓고 점유해 왔다면 등기를 해서 소유권을 얻을 수 있습니다(민법 제245조 제1항). 이때 승부처는 언제부터 점유했는지, 그리고 그 점유가 '내 것으로서'의 점유(자주점유)였는지를 증명하는 것입니다.
소유권이전등기 | 잘못된 등기의 말소·회복
이미 마쳐진 등기가 처음부터 무효였거나 다른 사람이 부당하게 등기를 가져갔다면, 그 등기를 지우거나(말소) 진짜 주인 이름으로 되돌리는(진정명의회복) 절차가 필요합니다.
원인무효 말소등기청구
계약이 무효·취소됐거나 위조 서류로 등기가 이루어졌다면, 등기부의 권리관계가 실제와 다르다며 말소를 청구할 수 있습니다. 다만 등기에는 '적힌 대로의 권리가 있다'는 추정력이 있어서(부동산등기법상 실무 및 판례상 등기의 권리추정력이 인정됨) 다투는 쪽이 무효 사유를 구체적으로 증명해야 합니다.
진정명의회복 이전등기
지우기 어렵거나 중간에 여러 사람을 거쳐 등기가 넘어간 경우에는, 진짜 주인 앞으로 다시 이전등기를 해 달라는 방식으로 청구하기도 합니다. 등기가 어떻게 이어져 왔는지, 중간에 산 사람이 사정을 알았는지 몰랐는지도 함께 봅니다.
가등기·근저당이 걸려 있을 때
내 앞으로 등기를 옮기기 전에 그 부동산에 가등기나 근저당이 걸려 있다면 순위에 따라 권리관계가 꼬일 수 있습니다. 등기 직전에 등기부를 다시 떼어 보고, 필요하면 처분금지가처분 같은 보전조치도 함께 생각하십시오.
소유권이전등기 | 상담에서 등기 완료까지
계약서·등기부등본·대금 지급 기록을 보고 등기가 왜 막혔는지, 청구할 수 있는지를 따집니다.
소송 전에 등기에 협력하라는 내용증명을 보내 합의로 풀 여지가 있는지 먼저 봅니다.
상대가 부동산을 팔아 버릴 염려가 있으면 처분금지가처분 같은 보전처분을 함께 할지 판단합니다.
합의가 안 되면 관할 법원에 이전등기(또는 말소등기) 청구 소송을 내고, 계약 관계와 대금 지급 기록을 중심으로 증명합니다.
이긴 판결이 확정되면 상대 협조 없이 혼자 등기소에 신청해 마무리합니다.
소유권이전등기 | 비용은 어떻게 정하나요
사건 난이도, 부동산 가액, 단순 등기 신청 대리인지 소송인지에 따라 정하며, 소송이라면 보통 소가를 기준으로 합니다.
소송 없이 등기 신청만 맡기는 경우에도 국민주택채권 매입비, 취득세 같은 세금, 등기신청 수수료가 따로 듭니다.
인지액·송달료, 등기부·대장 같은 증명서 발급비, 감정이 필요하면 감정료가 따로 들 수 있습니다.
판결이 확정되거나 실제로 등기를 되찾은 경우에만 따로 정하는 일이 많고, 결과를 미리 보장하지는 않습니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
소유권이전등기 | 체크리스트
1️⃣ 점유취득시효를 주장할 때
- 점유하는 동안 등기상 주인이 바뀐 적이 있나요?
- 처음 점유할 때 내 것이라는 생각이었음을 보여줄 사정이 있나요?
- 20년 넘게 그 부동산을 점유해 왔다는 자료가 있나요?
2️⃣ 이미 된 등기를 다툴 때
- 말소등기와 진정명의회복 중 어느 쪽으로 청구할지 정해야 하나요?
- 넘겨받은 제3자가 사정을 몰랐는지 확인해야 하나요?
- 명의신탁했던 등기 명의를 되찾아야 하나요?
- 위조 서류나 권한 없는 대리로 등기된 것 같나요?
3️⃣ 상속·증여로 등기를 받아야 할 때
- 유언장이나 유류분을 두고 다툼이 생길 소지가 있나요?
- 증여세 신고와 납부를 마쳤나요?
- 합의에 응하지 않는 상속인이 있나요?
- 상속인 모두가 분할에 합의했나요?
4️⃣ 매매로 등기를 받아야 할 때
- 등기부에 압류·가압류·근저당이 새로 올라왔나요?
- 판 사람이 다른 사람에게 또 판 흔적이 있나요?
- 잔금까지 다 냈는데 등기 서류를 받지 못했나요?
- 언제 등기를 넘겨주기로 했는지 계약서에 분명히 적혀 있나요?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
