부천 권리금소송변호사
부천 권리금소송변호사 | 사건 한 번에 정리
가게를 넘기면서 다음 세입자에게 권리금을 받으려 했는데 건물주가 가로막았다면, 그로 인한 손해를 물어내라는 소송을 낼 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4). 다만 계약이 끝나 권리금을 못 받았다는 사정만으로는 부족합니다. 건물주가 실제로 무엇을 해서 막았는지, 그 때문에 얼마를 잃었는지를 함께 증명해야 합니다. 받을 수 있는 돈에도 천장이 있어서, 새 세입자가 주기로 한 권리금과 계약이 끝날 때의 권리금 감정가 가운데 적은 쪽을 넘지 못합니다(같은 법 제10조의4 제3항).
권리금소송 | 권리금 회수기회 보호, 언제 인정되나
법은 세입자가 새 세입자를 데려와 권리금을 받으려 할 때 건물주가 이를 막지 못하게 정해 두었습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항). 소송은 아래 같은 행동이 있었는지에서 출발합니다.
건물주가 새로 들어올 사람에게 직접 권리금을 달라고 하거나, 새 세입자가 기존 세입자에게 줄 권리금을 못 주게 막는 경우입니다. 권리금을 자기가 챙기려는 속내가 드러나는 가장 전형적인 모습입니다.
새 세입자에게 시세와 동떨어지게 비싼 월세와 보증금을 불러 계약을 사실상 막는 경우입니다. 얼마나 비싸야 '현저히 고액'인지는 주변 시세와 비교해 판단합니다.
세입자가 데려온 새 세입자와 정당한 이유 없이 계약을 거부하는 경우입니다. 건물주가 새 세입자의 조건을 트집 잡았다면 그 이유가 객관적으로 타당했는지가 쟁점입니다.
앞의 세 가지 말고도 정당한 이유 없이 계약을 거부하는 등 권리금 회수를 막는 모든 행동이 포함됩니다. 실무에서는 건물주가 직접 장사를 하겠다고 하거나 과도한 원상복구를 요구하는 경우가 문제됩니다.
예외 - 건물주의 방해로 보지 않는 경우
모든 거절이 방해가 되는 것은 아닙니다. 건물주가 1년 6개월 이상 그 상가를 영리 목적으로 쓰지 않으려 하거나, 세입자가 계약 기간 중 3기분 월세를 밀린 적이 있는 등 법이 정한 사유가 있으면 거절이 정당할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항, 제10조 제1항). 또 방해가 계약 종료 6개월 전부터 종료 때까지 사이에 있어야 하므로 시기도 함께 따져야 합니다.
권리금소송 | 방해 사실을 증명하는 방법
재판에서 가장 치열하게 붙는 질문은 "건물주가 정말 막았느냐"입니다. 법원은 세입자가 새 세입자를 구체적으로 데려왔는지, 그 계약이 건물주 때문에 깨졌는지를 차례로 확인합니다.
새 세입자를 데려온 사실이 먼저
출발점은 세입자가 실제로 새 세입자 후보를 데려왔다는 사실입니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항). 주고받은 문자, 계약서 초안, 권리금 계약금을 받은 기록처럼 이를 보여줄 자료를 꼭 남겨 두십시오.
건물주의 거절 이유가 정당했는지
건물주가 새 세입자를 거절했다면, 그 이유가 세입자의 의무 위반이나 건물주의 실사용 계획처럼 법이 인정하는 정당한 이유인지를 다툽니다. 재판에서는 그 이유가 원래 있었던 것인지, 나중에 둘러대려고 만든 것인지가 자주 쟁점이 됩니다.
건물주가 직접 쓰거나 다시 세를 준 경우
새 세입자를 거절해 놓고 건물주가 직접 장사를 하거나 다른 사람에게 더 비싸게 세를 줬다면 방해로 볼 가능성이 커집니다. 그러니 계약이 끝난 뒤 그 가게가 어떻게 쓰이는지, 새 임대 조건이 어떤지도 증거로 모아 두어야 합니다.
권리금소송 | 권리금 손해배상액 계산
방해가 인정돼도 무한정 받을 수는 없습니다. 법이 배상 한도를 정해 두었기 때문에, 새 세입자와 약속한 권리금이 시세보다 높았다면 그대로 인정되지 않을 수 있습니다.
한도는 두 금액 중 적은 쪽
한도는 두 금액 중 적은 쪽입니다. 새 세입자가 주기로 했던 권리금, 그리고 계약이 끝날 때의 권리금 감정가입니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항). 새 세입자와 약속한 금액만 가지고 청구액을 정할 수 없다는 점을 실무에서 자주 놓칩니다.
소멸시효도 함께 확인
권리금 방해로 인한 배상청구권은 계약이 끝난 날부터 3년 안에 행사하지 않으면 사라집니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항). 계약 종료일을 기준으로 마감일을 미리 계산해 두십시오.
권리금소송 | 권리금 감정이 필요한 이유
배상 한도가 감정가와 묶여 있으니, 소송에서 법원이 정한 감정인이 권리금을 얼마로 매기느냐가 승패와 배상액을 크게 흔듭니다.
감정 항목과 기준
감정은 보통 눈에 보이는 시설·비품과, 영업 노하우·거래처·신용 같은 눈에 안 보이는 가치를 나눠 평가하고, 근처 상권의 거래 사례와 매출 자료를 참고합니다. 결과에 따라 청구액이 바뀔 수 있으니 처음부터 자료를 잘 갖춰야 합니다.
매출·재무 자료 준비
감정인은 영업 가치를 매길 때 매출, 계약 기간, 업종 특성을 함께 봅니다. 세무 신고 자료나 매출 증빙을 미리 정리해 두면 감정이 늘어지는 것을 줄일 수 있습니다.
권리금소송 | 상담에서 판결까지
새 세입자를 데려온 경위, 건물주와 오간 협상, 계약 종료일을 확인해 방해에 해당하는지 먼저 따져 봅니다.
소송 전 건물주에게 권리금 방해에 따른 배상을 요구하는 내용증명을 보내 입장을 분명히 하고 합의 여지를 봅니다.
합의가 안 되면 소장을 내고, 필요하면 법원에 권리금 감정을 신청해 배상액 계산의 바탕을 마련합니다.
방해가 있었는지와 손해액을 놓고 서면 공방, 증인신문, 감정 결과 검토가 이어집니다.
판결이 확정되면 배상금 지급을 구하고, 주지 않으면 강제집행으로 이어질 수 있습니다.
권리금소송 | 권리금소송 비용 산정 방식
청구하는 권리금 배상액(소가)을 기준으로 정하고, 사건 난이도와 쟁점 수에 따라 달라질 수 있습니다.
권리금 감정을 신청하면 감정인 비용이 따로 들고, 상가 규모와 감정 항목에 따라 달라집니다.
청구 금액에 따라 법원에 내는 비용으로, 소장을 낼 때 소가에 맞춰 계산합니다.
판결이나 조정으로 정해진 배상액을 기준으로 따로 정하는 것이 보통이며, 진행 결과에 따라 협의합니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
권리금소송 | 체크리스트
1️⃣ 건물주 - 방어 사유 확인
- 새 세입자를 거절한 데 객관적으로 타당한 이유가 있었나요?
- 1년 6개월 이상 그 상가를 직접 영리 목적으로 쓸 계획이 있었나요?
- 세입자가 월세를 3기분 이상 밀린 적이 있나요?
2️⃣ 세입자 - 증거·시효 확인
- 권리금 감정에 쓸 매출·시설 자료를 낼 수 있나요?
- 계약 종료일부터 3년이 지나지 않았나요?
- 새 세입자와의 권리금 계약서나 협의 기록을 갖고 있나요?
3️⃣ 세입자 - 방해 행위 확인
- 방해가 계약 종료 6개월 전부터 종료 때까지 사이에 있었나요?
- 건물주가 새 세입자에게 시세보다 훨씬 비싼 월세·보증금을 불렀나요?
- 건물주가 권리금을 요구하거나 새 세입자와 계약을 거부했나요?
- 새 세입자를 구체적으로 데려왔고 그 사실을 건물주에게 알렸나요?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
권리금소송 승소사례
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