하남 임대차분쟁변호사 | 임차인·임대인 양측 쟁점 한 번에 정리
임대차 분쟁은 크게 세 가지로 나뉩니다. 계약이 끝났는데 보증금을 받지 못하는 경우, 세입자가 집이나 점포를 비우지 않는 경우, 갱신과 월세 증액을 두고 의견이 갈리는 경우입니다. 세입자 보호 규정이 주택(주택임대차보호법)과 상가(상가건물 임대차보호법)로 따로 있어서 같은 분쟁이라도 주거용인지 영업용인지에 따라 결론이 달라집니다. 세입자는 대항력과 우선변제권을 유지하고 있는지가, 집주인은 계약을 적법하게 종료하고 법이 정한 순서대로 점유를 되찾는지가 관건입니다.
임대차분쟁 | 임대차분쟁 유형별 대응 방향
집주인인지 세입자인지, 무엇을 원하는지에 따라 거쳐야 할 절차가 다릅니다. 아래 네 가지 가운데 내 상황과 가장 비슷한 것을 먼저 고르면 방향을 잡기 쉽습니다.
| 우선 조치 | 임차권등기명령 신청 |
| 다음 절차 | 보증금반환청구소송 |
| 소요 기간 | 사안에 따라 수개월 |
| 핵심 쟁점 | 대항력과 우선변제권이 아직 유지되고 있는지 |
임차권등기명령을 받아 두면 이사한 뒤에도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3).
| 우선 조치 | 계약해지 통지·내용증명 |
| 다음 절차 | 명도소송과 필요 시 점유이전금지가처분 |
| 소요 기간 | 본소송까지 수개월 이상 |
| 핵심 쟁점 | 월세 2기분 연체 등 해지 요건이 갖춰졌는지 |
세입자의 월세 연체가 2기분에 이르면 집주인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조).
| 청구 가능 기간 | 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 |
| 갱신 가능 횟수 | 1회, 존속기간 2년 추가 |
| 거절 가능 사유 | 실거주, 연체 등 법정사유 |
| 핵심 쟁점 | 집주인에게 법에 정한 거절 사유가 있는지 |
세입자는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3).
| 인상 한도 | 주거용 5% 이내 원칙 |
| 조정 방법 | 합의 불성립 시 조정 신청 |
| 소요 기간 | 조정 절차 수주~수개월 |
| 핵심 쟁점 | 경제 사정 변화 등 증액할 이유가 있는지 |
월세와 보증금의 증액은 기존 금액의 20분의 1을 초과할 수 없습니다(주택임대차보호법 제7조, 동법 시행령 제8조).
임대차분쟁 | 보증금 미반환 시 절차
계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 짐을 빼기 전에 멈추십시오. 이사하는 순간 대항력과 우선변제권이 흔들릴 수 있습니다. 이 권리가 유지되는지부터 확인하고 순서대로 움직여야 합니다.
임차권등기명령의 효력
'등기 먼저, 이사는 나중'이 순서입니다. 계약 기간이 끝났는데 보증금이 나오지 않으면 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 등기부에 등기가 마쳐진 것을 확인한 뒤에 이사하거나 전입신고를 옮기십시오. 그러면 다른 곳으로 옮기더라도 지금까지 갖춘 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3). 순서를 거꾸로 하면 대항력을 잃을 수 있습니다.
보증금반환청구소송과 지급명령
등기를 마쳤다면 보증금반환청구소송으로 강제집행의 근거를 마련합니다. 집주인이 다투지 않을 것 같으면 지급명령으로 시간을 줄일 수 있으나, 집주인이 이의하는 순간 일반 소송으로 바뀝니다.
경매 배당과 우선변제권
경매가 개시되더라도 확정일자를 받아 두었다면 뒤에 들어온 권리자보다 먼저 보증금을 배당받습니다(주택임대차보호법 제3조의2). 걸림돌은 내 권리보다 앞서 설정된 근저당 같은 담보권입니다. 그런 권리가 있으면 배당 순위에서 밀리므로 등기부에서 권리의 선후부터 확인합니다.
임대차분쟁 | 세입자 명도 절차
세입자를 내보내려는 집주인에게는 두 가지 조건이 필요합니다. 계약을 해지할 법적 사유가 있어야 하고, 점유를 돌려받는 방법도 적법해야 합니다. 자물쇠를 바꾸거나 짐을 임의로 들어내는 자력구제는 형사 문제로 이어질 수 있어 피해야 합니다.
임대차 계약 해지 요건
월세가 몇 번 밀렸다고 바로 계약을 끝낼 수는 없습니다. 연체액이 주택은 두 달 치 월세에 이르렀을 때(민법 제640조), 상가는 석 달 치 월세에 이르렀을 때 비로소 해지할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의8). 연체한 횟수가 아니라 쌓인 금액이 기준입니다.
명도소송과 점유이전금지가처분
나가지 않는 세입자는 명도소송 판결을 받아야 집행할 수 있습니다. 재판 도중 세입자가 제3자에게 점유를 넘기면 판결에 적힌 상대방과 실제 점유자가 달라져 집행이 막힙니다. 이를 대비해 소를 내기 전후로 점유이전금지가처분을 같이 신청하는 방안을 검토합니다.
강제집행과 명도확인서 교환
확정판결이 나오면 집행관이 강제로 점유를 풀어 줍니다. 실무에서는 보증금 반환과 명도를 서로 맞물린 의무로 보기 때문에, 보증금을 건네는 자리에서 명도확인서를 받는 방식이 많이 쓰입니다.
임대차분쟁 | 계약갱신요구권과 갱신 거절 사유
주택 갱신요구권 분쟁은 두 가지로 가려집니다. 세입자가 정해진 기간 안에 갱신을 요구했는지, 집주인이 든 거절 사유가 법에 규정된 사유에 해당하는지입니다.
갱신 요구 기간과 효과
갱신을 요구할 수 있는 기간은 만료일 6개월 전에 시작해 2개월 전에 끝납니다. 이 기간에 요구하면 종전과 같은 조건으로 계약이 다시 체결된 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조의3). 단, 한 번만 행사할 수 있고 연장되는 기간은 2년입니다.
임대인의 갱신 거절 사유
집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우는 법에 열거되어 있습니다. 본인이 직접 들어가 살려는 경우와 세입자가 월세 두 달 치를 연체한 경우가 대표적입니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항). 직접 거주한다며 거절하고서 제3자에게 임대했다면 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다.
상가 임차인 갱신요구권
상가는 보장 기간이 훨씬 깁니다. 상가 세입자는 최초 계약 기간까지 합쳐 10년이 될 때까지 갱신을 요구할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조). 월세가 3기분 밀린 것처럼 법정 사유가 있으면 집주인은 거절할 수 있습니다.
⚠ 갱신 요구 기간 도과 주의
갱신 요구는 정해진 때에만 할 수 있습니다. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이이고(주택임대차보호법 제6조의3), 이 기간을 넘기면 요구할 권리를 잃을 수 있으니 날짜를 반드시 확인하십시오.
임대차분쟁 | 임대차분쟁 상담부터 종결까지 절차
계약서, 등기부등본, 내용증명 발송 여부 등 서류를 확인해 세입자 쪽 쟁점인지 집주인 쪽 쟁점인지 구분합니다.
본소송 전에 임차권등기명령이나 점유이전금지가처분으로 권리를 확보해 둘 필요가 있는지 판단합니다.
소송 전에 계약 해지, 보증금 반환, 명도 요구를 상대방에게 명확히 전달하고 합의 가능성을 살핍니다.
합의가 되지 않으면 보증금반환청구소송, 명도소송, 차임 조정신청 중 사건에 맞는 절차를 진행합니다.
판결이 확정되면 강제집행을 하거나, 보증금 지급과 명도확인서 교부를 맞교환하는 방식으로 사건을 마무리합니다.
임대차분쟁 | 임대차분쟁 비용 산정 기준
보증금반환청구소송과 명도소송의 소가(청구 금액), 사건 난이도, 보전처분 병행 여부에 따라 정합니다.
사건 종결 시 회수한 보증금이나 얻어 낸 결과에 따라 별도로 정하는 경우가 일반적입니다.
인지료와 송달료, 임차권등기명령이나 가처분 신청 비용, 감정료 등 절차에 필요한 비용이 별도로 들 수 있습니다.
명도소송에서 승소한 뒤 강제집행을 신청하면 집행관 수수료와 노무비 등 집행 비용이 따로 발생합니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
임대차분쟁 | 임대차분쟁 체크리스트
1️⃣ 임차인 보증금 반환 전 확인
- 계약이 끝났는데 보증금을 아직 받지 못하셨나요?
- 입주 때부터 전입신고와 확정일자를 지금까지 유지하고 계신가요?
- 이사하기 전에 임차권등기명령을 신청했거나 신청을 알아보셨나요?
- 보증금을 반환하라는 내용증명을 집주인에게 발송하셨나요?
2️⃣ 임대인 명도 전 확인
- 세입자의 월세 연체가 2기분(상가는 3기분) 이상인가요?
- 해지 의사를 내용증명 등으로 분명하게 전달하셨나요?
- 점유를 임의로 되찾으려 하지 않고 법적 절차를 준비하고 계신가요?
- 점유이전금지가처분이 필요한지 검토하셨나요?
3️⃣ 계약갱신 확인
- 계약 만료 6개월 전에서 2개월 전 사이에 갱신을 요구하셨나요?
- 집주인이 든 거절 사유가 실거주 같은 법정 사유에 해당하나요?
- 이전에 갱신요구권을 이미 사용한 적이 있나요?
4️⃣ 상가임대차 확인
- 권리금 회수를 방해받았는지가 쟁점이 되는 상황인가요?
- 최초 계약 기간을 합친 임대차 기간이 10년을 넘지 않았나요?
- 월세 연체가 3기분 이상 누적되었나요?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
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