하남 하자보수소송변호사 | 사건 한 번에 정리
벽에 금이 가고, 천장에서 물이 스며들고, 창가에 겨울마다 물방울이 맺히는 신축 단지라면 두 가지 길이 있습니다. 시공사·시행사·조합에 보수를 직접 요구하거나, 보수에 들어갈 돈을 손해배상으로 달라고 청구하는 것입니다. 재건축·재개발 단지도 같습니다. 어려운 대목은 근거 법이 공동주택관리법, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법), 민법상 수급인의 하자담보책임으로 흩어져 있다는 점입니다. 누가 청구하는지, 어떤 하자인지, 사용검사일 이후 몇 년이 지났는지가 서로 맞물립니다(공동주택관리법 제36조, 제37조). 입주자대표회의가 나설지, 세대마다 따로 나설지, 보증금으로 해결할지 손해배상으로 갈지에 따라 절차와 결과가 크게 갈립니다.
하자보수소송 | 하자보수소송 | 소송 대상 하자 유형
공동주택관리법 시행령은 하자를 내력구조부 하자와 시설공사별 하자로 구분하고 청구 가능 기간을 각각 정해 두었습니다. 소송에서 가장 먼저 확인하는 것도 어느 유형인지, 사용검사일이나 사용승인일로부터 몇 년이 지났는지입니다.
기둥, 보, 슬래브, 내력벽처럼 구조 안전과 관련된 균열이나 처짐입니다. 다른 하자보다 청구 기간이 길게 인정되는 편이며 안전진단 결과가 핵심 증거가 됩니다(공동주택관리법 제36조 제3항).
공정마다 기간이 다릅니다. 방수, 미장, 창호, 배관, 전기 같은 항목은 2년에서 5년 사이로 각각 정해져 있습니다(공동주택관리법 시행령 제37조). 누수나 결로는 여러 공정이 겹치므로 원인을 가리는 일 자체가 다툼이 됩니다.
타일이 들뜨거나 도장이 얼룩지고 문틀이 틀어진 경우처럼 안전에는 지장이 없어도 생활이 불편한 하자입니다. 손해배상액은 보통 이를 고치는 비용으로 평가합니다.
입주 후 발견된 하자의 소송 가능성
입주 당시에는 보이지 않다가 몇 년 뒤에 나타나는 하자가 흔합니다. 청구 기간 안이면 이런 하자도 청구할 수 있습니다. 다만 기간을 발견한 날부터 셀지 원인이 생긴 날부터 셀지를 놓고 실무에서 자주 다툽니다.
하자보수소송 | 시공사·시행사·조합의 하자 책임 주체
재건축·재개발은 조합이나 시행사와 시공사가 함께 사업을 진행하므로 책임을 지는 상대가 여럿입니다.
시공사의 수급인 담보책임
시공사는 도급계약에서 일을 완성할 의무를 지는 수급인입니다. 그래서 완성된 건물에 하자가 있으면 민법상 담보책임을 부담합니다(민법 제667조). 대규모 공사라면 계약 내용과 설계도서대로 시공했는지도 함께 다툼이 됩니다.
사업주체(시행사·조합)의 하자보수 의무
사업주체는 하자보수를 1차로 책임지고, 그 담보로 하자보수보증금을 맡겨 두어야 합니다(공동주택관리법 제38조). 사업주체였던 재건축조합이 해산·청산됐다면 누구를 상대로 할지 정하는 별도 절차가 필요할 수 있습니다.
청구 주체: 입주자대표회의와 세대별 소유자
기본 구도는 공용부분은 입주자대표회의나 관리단이, 전용부분은 각 소유자가 청구하는 것입니다(집합건물법 제9조). 두 영역이 겹치는 하자는 누구 이름으로 소송할지부터 정리해야 합니다.
하자보수소송 | 손해배상액 산정 방법
보수 대신 금전으로 받겠다고 청구하면, 그 금액이 실제 보수비와 일치하는지가 다툼의 중심이 됩니다.
보수비 기준 손해액
손해액은 원칙적으로 하자를 고치는 데 드는 비용입니다. 따라서 감정인이 산정한 보수비가 사실상 승패를 가르는 경우가 많고, 감정을 어떻게 진행하는지가 결과를 좌우합니다.
감정 결과 이의와 재감정 신청
첫 감정이 하자를 지나치게 작게 또는 크게 평가했다면 이의를 제기하거나 재감정을 신청할 수 있습니다. 다만 시간과 비용이 더 들기 때문에 실익이 있는지 따져 보고 정하는 경우가 많습니다.
위자료 등 추가 손해
하자로 거주가 어려울 정도였다면 보수비와 별도로 위자료가 인정될 수도 있습니다. 하자의 정도와 지속 기간에 따라 사건마다 결과가 다릅니다.
하자보수소송 | 청구 기간 기산점
기간이 지나면 원칙적으로 하자보수를 더 청구할 수 없으므로, 기산점이 언제인지 정확히 확인하십시오.
사용검사일 기준 기간 계산
기산점은 원칙적으로 사용검사일 또는 임시사용승인일부터입니다(공동주택관리법 시행령 제37조). 공정에 따라 기간이 2년부터 최장 10년까지 갈라지므로, 같은 아파트에서도 어느 공사 항목의 하자인지에 따라 청구할 수 있는지가 달라집니다.
손해배상청구권 소멸시효
하자보수 청구 기간과 별개로 손해배상청구권의 소멸시효도 확인해야 합니다. 하자를 안 날이나 손해가 발생한 날 중 언제부터 시효를 세는지를 놓고 실무에서 다툼이 잦습니다.
하자보수소송 | 상담에서 소송 종결까지
하자의 위치와 발생 시기, 사용검사일을 확인하고 준공도면과 시공 계약서를 모아서, 기간이 남은 사건인지부터 판단합니다.
시공사와 사업주체에 공식적으로 보수를 요청하고, 회신 내용과 보수 진행 경과를 문서로 남깁니다.
법원이 지정한 감정인이 현장을 조사해 하자의 위치와 원인, 보수비를 판단합니다. 소송 전이든 소송 중이든 가능하며 이 금액이 사실상 청구액이 됩니다.
감정 결과를 바탕으로 수원지방법원 성남지원 등 관할 법원에 보수 또는 배상 소송을 제기하고, 상대방의 반박과 재감정 신청에 대응합니다.
조정이나 화해로 일찍 마무리되기도 하고, 판결까지 진행되어 보수비 지급이 확정되기도 합니다.
하자보수소송 | 소송 비용 산정
청구 금액, 세대 수, 감정이 필요한지를 보고 정합니다. 여러 세대가 함께하는 입주자대표회의 소송은 별도 기준을 둘 수 있습니다.
판결로 인정된 보수비나 배상액을 기준으로 따로 정합니다.
법원 감정인 비용은 별도로 들며, 세대 수와 항목 수가 많을수록 커집니다. 보통 소송 당사자가 먼저 내고 결과에 따라 상대방이 부담하기도 합니다.
감정 결과에 이의가 있어 다시 감정하면 추가 비용이 발생합니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
하자보수소송 | 점검표
1️⃣ 입주자대표회의·관리단의 경우
- 하자 목록을 공용부분과 전용부분으로 나누어 두셨습니까?
- 하자보수보증금이 얼마나 예치됐고 어디에 사용됐는지 확인하셨습니까?
- 사용검사일을 기준으로 계산했을 때 청구 기간이 남아 있습니까?
- 입주민 결의나 동의가 필요한 사안인지 확인하셨습니까?
2️⃣ 개별 세대 소유자의 경우
- 우리 집 하자가 전용부분인지 공용 시설인지 구분해 보셨습니까?
- 하자를 사진이나 영상으로 기록해 두셨습니까?
- 시공사나 관리사무소에 보수를 요청한 기록이 남아 있습니까?
- 금전 청구권인 손해배상청구권이 시효로 소멸하지 않았는지 검토하셨습니까?
3️⃣ 재건축·재개발 조합의 경우
- 조합이 해산·청산됐는지, 사업주체의 지위를 누가 승계했는지 알고 계십니까?
- 도급계약서의 하자보수 책임 조항을 읽어 보셨습니까?
- 하자보수보증금을 어느 기관에 얼마나 예치했는지 확인하셨습니까?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
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