하남 도시및주거환경정비법변호사 | 단계별 인허가와 조합 분쟁 한 번에 정리
구역 지정, 조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가는 모두 행정처분이라, 하자가 있으면 취소나 무효 확인을 청구할 수 있습니다(행정소송법 제4조). 이 처분들의 기본 규칙이 도시및주거환경정비법(이하 도정법)입니다. 조합원 자격, 분담금, 이주비, 현금청산 같은 조합과 조합원 사이의 분쟁도 도정법과 정관으로 판단합니다.
도시및주거환경정비법 | 도시및주거환경정비법 | 정비사업 처분 다투는 방법
처분의 성격이 단계마다 달라서 다투는 방법과 기한도 다릅니다. 무엇을 다툴지 정해지면 소송 유형이 그에 맞추어 결정됩니다.
| 소송 형태 | 처분의 취소 또는 무효 확인을 구하는 소송입니다 |
| 제소 기간 | 처분을 안 날부터 90일 등입니다 |
| 주요 쟁점 | 동의율 계산과 동의서의 진위가 쟁점입니다 |
| 관할 | 행정법원 |
조합설립인가는 새로운 권리를 설정해 주는 행정처분으로 보므로 항고소송으로 다툽니다(도시및주거환경정비법 제35조).
| 소송 형태 | 관리처분계획의 취소 또는 무효 확인을 구하는 소송입니다 |
| 제소 기간 | 인가·고시를 안 날부터 90일입니다 |
| 주요 쟁점 | 종전 재산의 감정가와 평형 배정 방식이 쟁점입니다 |
| 관할 | 행정법원 |
관리처분계획인가는 조합원의 권리와 의무를 구체적으로 확정하는 처분입니다(도시및주거환경정비법 제74조, 제78조).
| 소송 형태 | 총회 결의가 무효이거나 존재하지 않는다는 확인을 구하는 소송입니다 |
| 제소 기간 | 별도 기한이 없습니다(민사소송의 일반 원칙) |
| 주요 쟁점 | 정족수 미달과 소집 절차 위반이 쟁점입니다 |
| 관할 | 민사법원 |
조합과 조합원 사이의 내부 관계는 원칙적으로 민사소송으로 다룹니다.
| 소송 형태 | 보상금 증액 소송과 매도청구입니다 |
| 제소 기간 | 협의기간 만료 후 60일 등 |
| 주요 쟁점 | 감정평가액, 청산 시점 |
| 관할 | 민사법원이 맡고, 공익사업이면 행정법원이 맡기도 합니다 |
분양을 신청하지 않은 토지등소유자는 관리처분계획인가 후 현금청산 대상이 됩니다(도시및주거환경정비법 제73조).
도시및주거환경정비법 | 정비구역 지정부터 이전고시까지 단계별 쟁점
정비사업은 구역 지정, 조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가를 거쳐 준공과 이전고시로 마무리됩니다. 각 단계가 독립된 처분이므로 앞 단계의 하자를 뒤 처분의 소송에서 주장할 수 있는지, 즉 하자 승계가 자주 쟁점이 됩니다.
정비구역 지정과 정비계획
정비계획을 수립해 정비구역을 지정하는 주체는 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장·군수 등입니다(도시및주거환경정비법 제8조). 노후·불량건축물 비율 같은 지정 요건을 갖췄는지가 첫 번째로 부딪히는 문제입니다.
조합설립인가의 처분 성격
조합 설립에는 시장·군수의 인가와 함께 토지등소유자 4분의 3 이상의 동의 같은 법정 요건이 필요합니다(도시및주거환경정비법 제35조). 동의서 징구 과정에 하자가 있거나 동의율에 못 미치면 인가가 무효로 될 수 있습니다.
사업시행계획인가와 관리처분계획인가의 관계
사업시행계획인가에서는 무엇을 지을지가(도시및주거환경정비법 제50조), 관리처분계획인가에서는 누가 무엇을 받고 얼마를 부담할지가 정해집니다(같은 법 제74조). 처분이 서로 다르니 따로따로 다툴 수 있고, 앞선 처분의 하자를 뒤 처분의 소송에서 주장할 수 있는지가 실무에서 단골로 문제 됩니다.
도시및주거환경정비법 | 조합원 자격·총회 결의 분쟁
분쟁은 대부분 조합원으로 인정되는지, 총회 소집과 의결 절차가 맞는지, 임원 선출이 적법한지에서 시작합니다. 결의의 효력은 정관과 법령이 정한 절차를 지켰는지로 가려집니다.
조합원 자격과 대표 1인 원칙
한 세대에 여러 명이 속하거나 한 필지를 여럿이 공유하면 대표 한 명만 조합원이 되고, 그 외 소유자는 원칙적으로 각자 조합원입니다(도시및주거환경정비법 제39조). 이 규정에서 비롯한 지분 다툼이 조합원 지위 확인소송으로 번집니다.
총회 의결 요건
총회에서 반드시 의결해야 하는 사항은 정관 변경, 예산, 시공자 선정, 관리처분계획 같은 중대한 안건입니다(도시및주거환경정비법 제45조). 소집 통지를 빠뜨렸거나 정족수에 못 미쳤다면 결의 무효 확인을 구할 수 있습니다.
임원 지위와 해임
임원을 뽑고 내보내는 것은 모두 총회의 몫입니다. 임원의 자격 상실과 해임을 둘러싼 갈등이 조합 분쟁의 큰 축이며(도시및주거환경정비법 제41조, 제43조), 해임 결의에 하자가 있으면 이후 사업 절차 전체의 정당성이 흔들립니다.
도시및주거환경정비법 | 관리처분계획: 분양과 분담금 확정 절차
조합원 개개인의 몫이 가장 직접적으로 나뉘는 단계입니다. 종전자산 평가와 분양설계 기준을 정확히 점검해야 분쟁을 예방할 수 있습니다.
분양신청과 평형 배정 기준
조합의 일은 분양신청 기간을 알리고 신청을 받아 분양대상자와 평형을 정하는 것입니다(도시및주거환경정비법 제72조). 분양설계 기준이 정관이나 시행규정과 충돌하지 않는지가 쟁점입니다.
종전자산 평가와 분담금
종전자산, 즉 내가 내놓는 재산의 가치와 종후자산, 즉 새로 받는 재산의 가치를 비교해 분담금(환급금)을 산출합니다(도시및주거환경정비법 제74조). 감정평가가 공정했는지와 평가 기준 시점이 흔한 다툼입니다.
분양 미신청 시 현금청산
분양을 기간 안에 신청하지 않았거나 철회한 사람은 관리처분계획인가 이후 금전으로 정산받습니다(도시및주거환경정비법 제73조). 실무 쟁점은 청산금 산정 시점과 지연손해금 발생 여부입니다.
⚠ 관리처분계획 취소소송 제소 기간
관리처분계획인가·고시의 취소소송은 처분을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년이 지나면 원칙적으로 제기할 수 없습니다(행정소송법 제20조). 분양 결과를 통지받았다면 이의를 제기할지 서둘러 결정하십시오.
도시및주거환경정비법 | 이주비·명도·손실보상 쟁점
사업시행 단계에서는 이주비 조건, 퇴거 시기, 세입자 보상을 두고 주로 다툽니다. 조합과 소유자·세입자의 이해가 정면으로 충돌하는 구간입니다.
이주비와 퇴거 조건
이주비는 조합이 조합원에게 대여하는 형태가 많고 퇴거 의무와 연동되는 경우가 흔합니다. 그 조건이 정관이나 총회 결의에 명시돼 있는지부터 확인하십시오.
세입자 주거이전비·영업손실보상
정비사업으로 이주해야 하는 세입자는 요건을 갖추면 주거이전비 등을 받을 수 있으며, 근거는 공익사업법 손실보상 규정의 준용입니다(도시및주거환경정비법 제65조). 전입 시점과 거주 기간이 언제나 다툼이 됩니다.
매도청구와 명도
토지와 건물을 팔라는 청구, 즉 매도청구는 끝까지 동의하지 않은 소유자에게 조합이 할 수 있는 수단입니다(도시및주거환경정비법 제64조). 이것이 확정되면 대개 명도소송이 따라오고, 앞서 조합이 협의 절차를 제대로 밟았는지가 쟁점이 됩니다.
도시및주거환경정비법 | 상담에서 사건 종결까지
다투려는 처분이 무엇이고 고시일이 언제인지 확인하여 소송 기한부터 점검합니다.
정관, 회의록, 동의서, 감정평가서를 확보해 절차상 하자가 어디에 있는지 분석합니다.
처분 취소·무효확인(행정소송)과 총회결의 무효·명도(민사소송) 중 방향을 정하고, 필요하면 집행정지 같은 가처분도 함께 검토합니다.
행정법원이나 민사법원에 소송을 제기하며, 하남 구역의 민사 사건은 대체로 수원지방법원 성남지원이 맡습니다. 조합에 이의를 제기하고 필요한 심리를 진행하기도 합니다.
판결이나 결정이 나오면 계획을 새로 수립할지, 다시 의결할지, 청산금을 어떻게 정산할지 안내해 드립니다.
도시및주거환경정비법 | 비용 산정
행정소송인지 민사소송인지, 난이도와 심급, 분담금·청산금 규모에 해당하는 소송물 가액을 기준으로 정합니다.
부담이 줄어든 만큼이나 승소로 얻은 이익을 기준으로 사건 종료 후 보수를 협의합니다.
감정평가비, 인지대와 송달료, 자료 열람비 같은 실제 지출은 별도입니다.
조합이나 추진위원회가 맡기는 경우 월 자문료 또는 단계별 정액으로 정하기도 합니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
도시및주거환경정비법 | 점검표
1️⃣ 조합원이라면
- 조합원 자격이 있는지, 대표조합원 1명만 인정되는 경우는 아닌지 확인하셨습니까?
- 분양신청 기간과 결과 통지일을 기록해 두셨습니까?
- 인가·고시가 있은 지 아직 90일이 지나지 않았습니까?
- 종전 재산 평가액의 근거가 되는 감정평가서를 받으셨습니까?
2️⃣ 조합설립·총회 결의를 다투려면
- 동의서를 받는 방식이나 동의율 계산에 문제가 없었습니까?
- 소집 통지가 정관이 정한 일시와 방법으로 도착했습니까?
- 의결 당시 출석 비율과 찬성 비율이 기준을 넘었는지 검토하셨습니까?
- 결의 무효·부존재 확인은 기간 제한 없이 제기할 수 있다는 점을 알고 계십니까?
3️⃣ 동의하지 않았거나 청산 대상이라면
- 조합이 매도청구에 앞서 협의를 요청했습니까?
- 협의기간 만료일과 조합이 매도청구를 한 날짜를 확인하셨습니까?
- 청산금 산정 기준일이 언제인지 알고 계십니까?
- 명도소송이나 인도명령이 어느 단계까지 진행됐습니까?
4️⃣ 세입자·이주 분쟁이라면
- 전입일과 실제 거주 기간이 주거이전비 요건을 충족합니까?
- 상가를 운영 중이라면 영업손실보상이 인정되는 업종과 기간에 해당합니까?
- 이주비가 집을 비워야 지급되는 조건으로 묶여 있습니까?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
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