세종 부동산명도소송변호사
세종 부동산명도소송변호사 | 사건 한 번에 정리
명도소송은 머물 권리를 잃은 사람에게 부동산을 돌려받으려는 재판입니다. 임차 기간이 끝난 세입자, 경매 낙찰 후에도 나가지 않는 전 소유자, 아무 허락 없이 들어와 사는 사람이 대표적인 상대입니다. 소유자는 소유권을 근거로 반환을 구하고(민법 제213조), 임대인은 임대차 종료를 근거로 반환을 구합니다(민법 제618조, 제654조). 승소 판결만으로 열쇠가 넘어오지는 않으므로, 판결문을 가지고 강제집행을 따로 신청해야 합니다.
부동산명도소송 | 부동산명도소송, 퇴거를 청구하는 법적 근거
핵심은 상대에게 점유를 계속할 법적 근거가 있느냐입니다. 실무에서 자주 내세우는 청구 근거는 아래와 같습니다.
세입자가 임대차 종료 후나 정당한 해지 후에도 집을 비우지 않는 유형입니다. 월세가 두 달 치 밀리면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조). 따라서 계약이 실제로 끝났는지, 해지 의사를 상대에게 전했는지가 가장 먼저 다투어집니다.
집을 사거나 경매로 낙찰받았는데 기존 거주자가 나가지 않는 유형입니다. 소유자는 소유권에 기해 방해 배제와 반환을 요구할 수 있습니다(민법 제213조). 경매 사건이라면 낙찰자가 인수해야 하는 임차인이 있는지를 우선 살펴야 합니다.
아무런 계약 없이 남의 부동산을 사용하는 유형도 있습니다. 이때는 인도 청구와 함께, 무상으로 쓴 기간의 사용료 상당액을 부당이득으로 반환하라는 청구를 겸하는 경우가 많습니다(민법 제741조).
상가 임차인은 계약갱신을 요구할 권리가 있지만, 법에 정해진 거절 사유가 임대인에게 있다면 갱신을 막고 내보낼 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조). 이때 임차인의 권리금 회수 기회를 방해했는지도 함께 문제됩니다.
보증금 반환과 인도의 동시이행 문제
보증금 돌려주기와 집 비우기는 서로 맞물려 이행하는 관계로 다루는 것이 실무입니다. 보증금은 그대로 두고 비우라고만 요구하면 세입자가 "돈을 받아야 나간다"고 맞설 수 있으므로, 소송 전에 보증금을 어떻게 정산할지 먼저 정리해 두는 편이 좋습니다.
부동산명도소송 | 명도단행가처분을 검토할 상황
본안 재판에는 보통 수개월이 듭니다. 그 사이 점유자가 건물을 망가뜨리거나 제3자에게 점유를 넘길 우려가 있다면, 판결 이전에 먼저 비우게 하는 명도단행가처분을 함께 검토합니다.
통상의 가처분과 차이점
본안 판결 전에 점유를 넘겨받는 처분이어서 법원은 인용에 신중합니다. 인도가 늦어지면 나중에 되돌리기 어려운 손해가 생긴다는 점을 구체적인 소명 자료로 뒷받침해야 받아들여질 여지가 있습니다.
점유이전금지가처분 병행 신청
실무에서 더 자주 쓰이는 것은 점유이전금지가처분입니다. 소송 중 점유자가 제3자를 들이면 판결문의 피고와 실제 거주자가 달라져 집행이 막히는데, 이런 사태를 미리 막아 줍니다. 소장 제출 전에도, 별도로도 신청할 수 있습니다.
부동산명도소송 | 명도소송의 주된 쟁점
얼핏 보면 "권리가 없으니 나가라"는 단순한 사건이지만, 실제 재판에서는 계약이 있었는지, 월세 연체가 사실인지, 상대가 대항력을 갖춘 임차인인지를 둘러싼 다툼이 승패를 가릅니다.
대항력과 우선변제권 보유 임차인 여부
주택 임차인이 집을 넘겨받아 살면서 전입신고까지 마치면 그 다음 날부터 새 소유자 같은 제3자에게도 임차권을 주장할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 낙찰자가 명도를 요구할 때에는 임차인이 이 요건을 언제 갖추었는지가 임대차를 인수할지를 좌우합니다.
연체 월세 규모와 해지 효력
몇 달 연체했다는 사실만으로 계약이 끝나지는 않고, 미납액이 두 달 치에 이르러야 해지권이 생깁니다(민법 제640조). 이어서 해지 통보가 상대에게 실제로 닿았는지, 그 후 상대가 다투었는지를 확인해야 합니다.
권리금·시설비 관련 반소와 항변
상가 임차인은 명도 청구를 받으면 권리금 회수를 방해당했다거나 투입한 시설비를 돌려 달라며 반소로 대응하기도 합니다. 그러면 인도 문제뿐 아니라 금전 정산까지 정리되어야 분쟁이 끝납니다.
부동산명도소송 | 판결 이후에도 집행 절차가 남는 이유
승소 판결은 시작점에 불과합니다. 상대가 스스로 나가지 않으면 강제집행을 한 번 더 거쳐야 부동산이 실제로 돌아옵니다.
인도명령 신청과 강제집행 절차
판결이 확정되면 그 판결문을 집행권원으로 삼아 집행관에게 인도 집행을 신청합니다. 경매로 낙찰받아 대금까지 납부했다면 소송 없이 인도명령이라는 간편한 절차로 집행권원을 얻을 수 있는 경우도 있습니다(민사집행법 제136조).
강제집행 당일 유의사항
집행하는 날에는 집행관이 동원한 인부가 짐을 반출하고, 문이 잠겨 있으면 열쇠업자가 개방합니다. 짐 보관이나 처리에 드는 돈은 우선 신청인이 부담하고 뒤에 상대에게 받아 내는 구조입니다.
부동산명도소송 | 상담부터 부동산 인도까지의 진행 순서
계약서·등기부·지금까지 보낸 통지 내역을 검토해 계약이 종료됐는지, 어떤 근거로 청구할지를 가립니다.
소송에 앞서 퇴거 기한을 적은 내용증명을 발송해 상대가 자진해서 나갈 기회를 줍니다. 이 단계에서 정리되는 사건도 꽤 많습니다.
점유자가 바뀔 염려가 있으면 우선 점유이전금지가처분을 신청해 둡니다.
소장을 접수하면 계약, 연체, 대항력 같은 쟁점을 놓고 재판이 이어집니다.
판결이 확정되면 집행관의 강제집행으로 점유를 풀고 부동산을 돌려받습니다.
부동산명도소송 | 명도소송 비용 책정 기준
다툼의 정도, 밀린 월세와 부당이득을 합친 청구 금액, 가처분을 함께 진행하는지 여부를 기준으로 삼습니다. 명도단행가처분처럼 급히 진행해야 하는 사건은 업무 범위가 달라지기도 합니다.
소송 목적의 값(소가)에 따라 법원에 납부하는 인지대와 송달료가 정해지며, 부동산은 시가표준액 기준의 인지액 산정 방식이 적용됩니다.
집행관 수수료, 작업 인력 비용, 짐 보관 창고비가 필요하고, 건물 규모와 짐의 양에 따라 금액이 달라집니다.
집을 실제로 되찾았는지, 함께 청구한 월세와 부당이득을 어느 정도 받았는지를 기준으로 정합니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
부동산명도소송 | 체크리스트
1️⃣ 임대인 점검 사항
- 계약서에 종료 시기나 해지 사유가 명확하게 적혀 있습니까?
- 세입자에게 계약이 끝났거나 해지했다는 사실을 서면으로 전달했습니까?
- 보증금을 어떻게 돌려줄지 방침을 세웠습니까?
- 점유자가 교체될 가능성에 대비한 점유이전금지가처분을 검토했습니까?
2️⃣ 경매 낙찰자 점검 사항
- 상대가 대항력을 갖춘 임차인인지 조사했습니까?
- 인도명령을 신청할 수 있는 기간이 아직 남아 있습니까?
- 인수해야 하는 임대차 조건이 있는지 살펴보았습니까?
3️⃣ 무단점유 사건 점검 사항
- 상대와 계약 관계가 전혀 없었음을 보여 줄 자료가 있습니까?
- 점유한 기간의 사용료 상당액도 함께 청구할 생각입니까?
- 점유하는 사람이 누구이고 현재 거주 중인지 파악했습니까?
4️⃣ 강제집행 전 점검 사항
- 판결이 확정된 상태인지 점검했습니까?
- 부동산에 남은 짐을 처리할 방법을 미리 정했습니까?
- 집행에 드는 비용을 먼저 부담할 여유가 있습니까?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
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