서울 계약명의신탁변호사
서울 계약명의신탁변호사 | 사건 구조와 되찾을 수 있는 권리 정리
돈은 제가 대고 등기는 남의 이름으로 올렸는데 매도인이 그 속사정을 전혀 몰랐다면, 법적으로 계약명의신탁입니다. 이때 현실적으로 노려볼 수 있는 것은 집이나 땅 자체가 아니라, 이름을 내준 상대방(명의수탁자)이 가져간 매수대금 상당액의 반환입니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법)은 명의신탁 약정과 그에 따른 등기를 무효로 두는 것이 원칙이지만(부동산실명법 제4조 제1항, 제2항), 거래 상대방인 매도인이 사정을 몰랐다면 명의수탁자에게 넘어간 소유권은 유효합니다. 자금을 댄 명의신탁자가 부동산을 직접 돌려받는 길이 막히는 까닭입니다.
계약명의신탁 | 명의신탁에서 무효인 것과 유효한 것의 경계
명의신탁 분쟁에서 가장 먼저 던질 질문은 매도인이 이 사정을 알고 있었는지입니다. 이 답 하나에 따라 등기의 효력과 청구할 수 있는 대상이 통째로 갈립니다.
이름만 빌린 약정과 등기, 효력은 어떻게 되나
무효가 기본 원칙입니다. 이름만 빌리기로 한 약속은 효력이 없고, 그 약속에 따라 마친 등기로 일어난 물권변동도 원칙적으로 인정되지 않습니다(부동산실명법 제4조 제1항, 제2항 본문). 다만 이 약속은 등기부에 드러나지 않는 당사자 둘만의 합의입니다. 밖에서 거래한 매도인의 신뢰를 어떻게 지켜 줄 것인가 하는 문제가 함께 생기는 이유입니다.
매도인이 사정을 몰랐을 때 인정되는 예외(계약명의신탁)
사정을 모른 매도인은 법이 보호합니다. 명의수탁자를 진짜 매수인으로 믿고 계약해 등기까지 넘겨 주었다면, 그 등기는 예외적으로 유효합니다(부동산실명법 제4조 제2항 단서). 결국 소유권은 명의수탁자의 완전한 것이 되고, 명의신탁자 손에 남는 것은 낸 돈을 돌려 달라고 요구할 권리입니다.
매도인이 사정을 알았을 때(등기명의신탁)의 달라지는 점
반대로 매도인이 사정을 알면서 거래했다면 등기는 무효이므로, 법적으로 명의는 여전히 매도인 몫입니다. 명의신탁자는 매도인과 명의수탁자 양쪽을 각각 상대해 관계를 정리해야 하니 구조가 한층 까다롭습니다. 그래서 사건을 맡으면 매도인이 알았는지부터 확인합니다.
계약명의신탁 | 명의수탁자를 상대로 구할 수 있는 권리
부동산 자체를 되찾기 어렵다는 점이 분명해지면, 이제 남는 쟁점은 명의수탁자에게서 입은 손해를 어떻게 회복하느냐입니다.
부당이득 반환 청구, 어디까지 받을 수 있나
자주 하는 착각이 있습니다. 돌려받는 금액의 기준은 부동산이나 그 뒤의 시세 상승분이 아니라 실제로 지급한 자금인 경우가 대부분입니다. 명의신탁자는 명의수탁자에게 매수대금으로 쓴 금액만큼 부당이득의 반환을 구할 수 있습니다(민법 제741조).
명의수탁자가 부동산을 임의로 처분했다면
이미 부동산이 제3자에게 팔렸더라도 청구의 골격은 달라지지 않습니다. 명의신탁자가 받을 수 있는 것은 처분 대가가 아니라 처음 낸 매수대금 해당액입니다. 처분 경위나 두 사람이 따로 맺은 정산 합의에 따라 계산이 달라질 수 있으니 사실관계를 꼼꼼히 살펴야 합니다.
명의수탁자가 부동산으로 대출을 받아 버렸다면
명의수탁자가 그 부동산을 담보로 돈을 빌렸다면, 그 손해를 계산에 어떻게 넣을지는 따로 따져야 합니다. 근저당이 잡힌 경위와 대출금이 쓰인 곳을 확인해 부당이득 액수에 반영합니다.
계약명의신탁 | 형사 책임과 세무상 부담
명의신탁은 민사상 권리를 되찾는 데서 끝나지 않습니다. 과징금과 형사처벌, 양도소득세 같은 세금 문제가 한꺼번에 따라붙는 사건이 많습니다.
명의신탁자가 부담하는 과징금과 형사처벌
과징금과 처벌 위험이 있습니다. 명의신탁자에게는 부동산 가액을 기준으로 한 과징금이 부과될 수 있고(부동산실명법 제5조), 이름을 빌린 쪽과 내준 쪽 모두 형사처벌을 받을 수 있습니다(부동산실명법 제7조). 권리를 되찾으려는 과정에서 이 위험이 불거지지는 않을지 같이 계산해 두어야 합니다.
명의수탁자의 횡령죄 성립 여부
계약명의신탁에서 명의수탁자는 온전한 소유자이므로, 그가 임의로 처분해도 명의신탁자에 대한 횡령죄는 성립하지 않는다고 봅니다. 대법원은 부동산실명법을 어긴 등기명의신탁(중간생략등기형·양자간)에서도 수탁자의 임의처분에 횡령죄를 인정하지 않는 쪽으로 정리했습니다. 따라서 배우자 명의처럼 법이 유효로 인정하는 명의신탁이 아닌 이상, 형사 고소로 풀기는 쉽지 않습니다. 고소에 앞서 사건이 어느 유형인지, 예외에 해당하는지를 정확히 가려야 합니다.
장기미등기와 양도소득세 쟁점
세금 문제도 미리 챙기세요. 명의를 빌려 둔 상태가 오래되면 장기미등기 제재를 받을 수 있고, 훗날 부당이득을 돌려받을 때 과세 문제가 생길 수 있습니다. 서울 계약명의신탁 변호사와 상담하며 세무 쟁점까지 함께 점검하면, 실제로 손에 쥐는 금액을 지키는 데 보탬이 됩니다.
계약명의신탁 | 상담부터 부당이득 회수까지의 흐름
매매계약서, 송금 내역, 등기부등본을 펼쳐 놓고 매도인이 명의신탁을 알았는지, 자금이 실제로 누구 계좌에서 나갔는지부터 확인합니다.
계약명의신탁인지 등기명의신탁인지에 따라 청구 상대와 방법이 전혀 달라지므로, 이 점을 먼저 분명히 한 다음 대응 방향을 세웁니다.
명의수탁자 앞으로 부당이득 반환이나 소유권 이전을 요구하는 내용증명을 보내고, 합의로 마무리할 수 있는지 먼저 타진합니다.
합의가 되지 않으면 부당이득반환청구나 소유권이전등기말소 등 사안에 맞는 소송을 제기하고, 필요하면 처분금지가처분 같은 보전처분을 병행합니다.
판결이 확정되면 강제집행으로 실제 회수를 시도하며, 명의수탁자의 재산 상황에 맞추어 회수 방식을 조율합니다.
계약명의신탁 | 계약명의신탁 사건 비용은 어떻게 정해지나
처음 상담에서는 계약명의신탁에 해당하는지와 청구 가능한 범위를 확인하며, 상담 범위와 시간에 따라 별도로 안내해 드립니다.
사건의 난이도, 소송물 가액(부당이득 청구액이나 부동산 가액), 확보한 증거의 수준을 고려해 정합니다.
부당이득반환이나 소유권 관련 청구가 인용된 정도에 따라 따로 정하며, 사건에 착수하기 전에 위임계약서에 명시해 둡니다.
등기부등본·토지대장 등 서류 발급 비용, 인지대·송달료, 감정료는 실제로 들어간 만큼 별도로 청구될 수 있습니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
계약명의신탁 | 계약명의신탁 자가진단 체크리스트
1️⃣ 명의신탁자(이름을 빌린 사람)가 살펴볼 점
- 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐음을 뒷받침할 자료가 있나요?
- 매수대금을 직접 지급했음을 보여 주는 송금 내역이나 영수증이 남아 있나요?
- 명의수탁자와 약정을 맺게 된 경위를 보여 주는 문자나 메신저 대화가 있나요?
- 명의수탁자가 부동산을 이미 팔았거나 팔려고 하는 조짐이 있나요?
- 부동산에 새로 근저당이 설정된 것은 없나요?
2️⃣ 명의수탁자(이름을 내준 사람)가 살펴볼 점
- 명의신탁자에게서 매수대금을 실제로 받았다는 점을 인정하시나요?
- 부동산을 임의로 처분하거나 담보로 제공한 적이 있나요?
- 명의신탁자와 별도로 정산하기로 합의한 내용이 있나요?
- 형사처벌과 과징금 위험에 관해 설명을 들으셨나요?
3️⃣ 소송에 앞서 확인할 사항
- 계약명의신탁인지 등기명의신탁인지 유형을 구분해 보셨나요?
- 부당이득을 얼마로 잡을지, 매수대금 기준인지 부동산 가액 기준인지 검토해 보셨나요?
- 처분금지가처분 같은 보전처분을 해 두어야 할 상황인가요?
- 시효가 지났거나 청구가 늦어져 불리해진 부분은 없는지 점검하셨나요?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
계약명의신탁 승소사례
같은 분야(민사) 최근 성공사례
배우자 부정행위 위자료, 전체 책임 인정받은 사례 ㅣ 일부승소
