송파 · 민사

송파 임대차분쟁변호사

송파 임대차분쟁변호사 | 임차인·임대인 모두를 위한 분쟁 대응 가이드

핵심 요약

집을 빌려주고 빌린 사이의 분쟁은 보통 세 장면으로 나타납니다. 나가야 하는데 보증금이 안 나오는 세입자, 월세가 끊기거나 퇴거를 거부당하는 집주인, 그리고 갱신을 거절한 이유가 타당한지 맞서는 양쪽입니다. 주택과 상가에는 각각 임차인을 지키는 특별법이 있고, 이 법보다 세입자에게 불리한 약정은 효력이 없어 계약서 문구가 뒤로 밀리기 쉽습니다(주택임대차보호법 제10조). 그래서 내 위치에 맞춰 통지 시점, 소송의 종류, 순위 보전 수단을 처음부터 잘 골라야 결과가 달라집니다.

민사 · 부동산 관련법: 주택임대차보호법 관련법: 상가건물임대차보호법

감수 정경준 변호사(동탄대표변호사) · 최종 수정 2026년 11월 2일

임대차분쟁 | 임대차분쟁은 어떤 절차로 풀리나

임차인인지 임대인인지, 상대가 대화에 응하는지에 따라 거칠 절차가 다릅니다. 먼저 아래 세 경우 중 어디에 해당하는지 보세요.

보증금반환소송

계약이 끝났는데 세입자가 보증금을 돌려받지 못했을 때

신청 주체	임차인
사전 절차	반환 요구 내용증명, 임차권등기명령
소요 기간	통상 3~6개월
핵심 쟁점	이사 뒤에도 대항력·우선변제권이 남는지

임차권등기명령을 받아 두면 집을 옮긴 뒤에도 대항력과 우선변제권이 그대로 남습니다(주택임대차보호법 제3조의3).

명도소송(인도소송)

임대인이 세입자에게 퇴거·인도를 구할 때

신청 주체	임대인
사전 절차	계약해지 통지, 내용증명
소요 기간	통상 6개월 이상
핵심 쟁점	2기 이상 차임 연체 여부

세입자가 2기의 차임액에 이르도록 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조).

계약갱신거절 분쟁

임대인이 갱신을 거절하거나 세입자가 갱신요구권을 내세울 때

신청 주체	임차인 또는 임대인
사전 절차	갱신요구 통지 시기 확인
소요 기간	협의 결렬 시 소송으로 전환
핵심 쟁점	실거주 같은 거절 사유가 진짜인지

세입자에게 갱신을 요구할 권리가 있지만, 임대인에게 실거주 같은 정당한 사유가 있으면 거절할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3).

임대차분쟁 | 보증금을 못 받았다면 먼저 지킬 권리

계약이 끝났는데 보증금이 안 돌아올 때 덜컥 이사부터 하면 대항력이 사라질 수 있습니다. 움직이는 순서가 핵심입니다.

임차권등기명령이 하는 일

등기부에 임차권등기가 올라가는 순간부터는 이사를 해도 기존의 대항력과 우선변제권이 사라지지 않습니다(주택임대차보호법 제3조의3). 나중에 집이 경매로 넘어가도 순위를 그대로 주장할 수 있다는 뜻입니다. 신청부터 등기까지는 시간이 걸리니 짐을 빼기 전에 미리 넣어 두세요.

내용증명이냐 지급명령이냐

말로 풀리지 않으면 돌려줄 기한을 적은 내용증명을 보내고, 그다음 지급명령이나 보증금반환소송으로 넘어가는 흐름이 일반적입니다. 집주인이 다투지 않을 것 같으면 지급명령이 빠르지만, 이의가 들어오면 보통 소송으로 바뀝니다.

소액임차인의 최우선변제권

경매가 열렸을 때 보증금이 작은 세입자를 따로 보호하는 장치가 최우선변제권입니다. 법이 정한 소액 기준에 들면 담보권자보다 앞서 일정 금액을 받습니다(주택임대차보호법 제8조). 기준선은 지역과 시기에 따라 바뀌어 왔으니 계약 시점을 기준으로 확인해야 합니다.

⚠ 이사 전에 대항력부터 지켜야

세입자가 가진 대항력과 우선변제권은 전입신고가 되어 있고 그 집에 실제로 사는 동안에만 효력이 있습니다(주택임대차보호법 제3조). 보증금보다 이사가 먼저라면 임차권등기명령은 선택이 아니라 필수입니다.

임대차분쟁 | 갱신 거절, 어디까지 받아들여지나

세입자는 계약갱신요구권으로 연장을 요구할 수 있지만, 집주인 쪽에도 받아들여지는 거절 사유가 있습니다. 실무에서 다툼이 몰리는 곳이 바로 이 경계입니다.

집주인 실거주를 이유로 한 거절

갱신 거절이 허용되는 대표 사유가 '임대인이나 그 직계존속·직계비속이 직접 살겠다'는 것입니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호). 하지만 말뿐이었고 실제 입주가 없었다면 세입자에게 손해배상 청구권이 생기므로, 이 사유는 거절이 끝난 뒤에도 다시 법정에 오를 수 있습니다.

월세 연체를 이유로 한 거절

2기 차임액에 달하는 연체 이력이 있다면 집주인은 갱신을 거부할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제1호). 다툼은 대개 밀린 금액이 정말 두 달 치에 닿았는지, 갱신 시점 전에 정산이 끝났는지에서 생깁니다.

상가는 갱신요구 기간이 다르다

상가 임차인에게는 횟수가 아닌 '최초 계약일부터 10년'이라는 기간이 갱신요구의 한도입니다(상가건물임대차보호법 제10조 제2항). 거절 사유도 주택과 달라서, 예를 들어 차임 연체는 3기분이 기준이 됩니다.

⚠ 갱신 요구 시기를 놓치면 권리도 없다

요구할 수 있는 창은 계약 만료 6개월 전에 열려 2개월 전에 닫힙니다(주택임대차보호법 제6조). 이 창을 지나치면 갱신요구권을 쓸 길이 없습니다.

임대차분쟁 | 명도소송은 이런 순서로

세입자가 월세를 안 내거나 계약이 끝났는데 버틸 때, 집주인이 스스로 짐을 빼거나 자물쇠를 바꾸면 오히려 형사 문제가 될 수 있습니다. 반드시 법이 정한 절차를 거쳐야 합니다.

먼저 해지 통지부터

소장을 내기 전에 해지 의사를 상대에게 분명히 전달하는 단계가 있어야 하고, 대개 연체 내역과 해지 사실을 담은 내용증명으로 합니다(민법 제640조). 이 통지를 건너뛰면 해지 효력이 언제 생겼는지가 나중에 쟁점이 됩니다.

점유이전금지가처분이 필요한 이유

소송 도중 점유자가 바뀌면 받아 낸 판결로 새 점유자를 내보내지 못할 수 있습니다. 이를 막는 장치가 점유이전금지가처분이고, 실무에서는 명도소송과 짝을 지어 냅니다. 결정이 본안보다 훨씬 빨리 나오므로 '지금 누가 살고 있는지'를 먼저 못 박는 효과가 있습니다.

강제집행까지 걸리는 시간

이겨도 세입자가 스스로 나가지 않으면 강제집행을 따로 신청해야 해서, 거기까지 합치면 꽤 오래 걸립니다. 처음부터 송파 임대차분쟁 변호사와 상의해 해지 통지·가처분·본안을 나란히 진행하면 전체 기간을 줄일 수 있습니다.

임대차분쟁 | 상담에서 사건 마무리까지

상담·사실관계 확인
임대차계약서, 등기부등본, 문자·통화 기록으로 어느 편 입장인지, 다툼이 보증금·갱신·명도 중 무엇인지 확인합니다.

내용증명 보내기
요구 내용과 기한을 적은 내용증명으로 대화 여지를 살피고, 나중에 소송에서 경위를 보여줄 자료로 씁니다.

보전조치 검토
필요하면 임차권등기명령이나 점유이전금지가처분으로 권리를 미리 묶어 둡니다.

소송 또는 조정
협의가 안 되면 지급명령, 보증금반환소송, 명도소송 가운데 맞는 절차를 밟고, 필요하면 조정으로 일찍 끝내기를 시도합니다.

판결과 집행
판결이 확정되면 필요에 따라 강제집행까지 가서 보증금 회수나 집 인도를 마무리합니다.

임대차분쟁 | 임대차분쟁 비용 산정 기준

착수 비용
사건 난도, 보증금·월세 규모, 소송인지 지급명령인지에 따라 기준이 다릅니다.

보전처분 비용
임차권등기명령이나 점유이전금지가처분을 함께 하면 그 비용이 더해질 수 있습니다.

절차 실비
인지료, 송달료, 감정료, 내용증명 비용처럼 절차에 실제 드는 돈이 따로 생깁니다.

성공 보수
돌려받은 보증금이나 명도 성공 여부 같은 결과에 맞춰 따로 정하는 경우가 많습니다.

※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.

임대차분쟁 | 상황별 점검표

1️⃣ 집주인 - 갱신을 거절하려면

거절 뒤 실제로 안 들어가면 손해배상 책임이 생길 수 있다는 점을 알고 있나요?
거절 사유를 갱신 요구 기간 전에 세입자에게 알렸나요?
본인이나 직계가족이 정말 들어가 살 계획인가요?

2️⃣ 집주인 - 세입자가 안 나간다면

판결 뒤에도 안 나갈 경우를 대비해 두었나요?
세입자가 다른 사람에게 점유를 넘길 염려가 있어 가처분이 필요한가요?
해지 통지를 내용증명으로 보냈나요?
세입자가 월세를 2기 이상 밀리고 있나요?

3️⃣ 세입자 - 갱신을 거절당했다면

상가라면 처음 계약한 날부터 10년이 지났나요?
월세를 2기 이상 밀린 적이 있나요?
집주인이 실거주를 내세웠는데 사실인지 의심스럽나요?
만료 6개월~2개월 전에 갱신을 요구했나요?

4️⃣ 세입자 - 보증금을 못 받는 중이라면

돌려 달라는 내용증명을 보낸 적이 있나요?
처음 계약할 때 전입신고와 확정일자를 받아 두었나요?
이사해야 하는데 집주인이 보증금을 안 줬나요?
계약이 끝났는데 아직 보증금을 못 받았나요?

자주 묻는 질문

Q. 임대차분쟁조정위원회도 쓸 수 있나요?

A. 네. 소송에 앞서 주택임대차분쟁조정위원회 등에 조정을 신청할 수 있고, 재판보다 결론이 빨리 나는 편입니다(주택임대차보호법 제14조). 단, 상대가 조정안에 동의하지 않으면 성립하지 않는다는 한계가 있습니다.

Q. 지급명령과 보증금반환소송, 무엇이 나을까요?

A. 집주인이 다투지 않을 것 같으면 지급명령이 시간과 비용에서 유리할 수 있지만, 이의신청이 들어오면 보통 소송으로 바뀝니다. 이미 다툼이 뚜렷하다면 처음부터 소송으로 가기도 합니다.

Q. 집주인인데 세입자와 좋게 협의하려면 어떻게 시작하나요?

A. 요구 사항과 기한을 내용증명으로 분명히 밝히는 것이 첫걸음입니다. 협의가 틀어질 때를 대비해 송파 임대차분쟁 변호사와 통지 문구와 다음 절차를 미리 맞춰 두면 대응이 늦어지지 않습니다.

Q. 소액임차인은 다른 채권자보다 먼저 받을 수 있나요?

A. 보증금이 법에서 정한 선 아래라면 경매 때 선순위 담보권자보다도 앞서 일정 금액을 받아갈 수 있습니다. 이것이 소액임차인의 최우선변제권입니다(주택임대차보호법 제8조). 다만 기준선과 받을 금액은 지역별·시기별로 따로 고시되므로 내 계약에 맞춰 확인해야 합니다.

Q. 전세사기가 의심되면 임대차분쟁과 함께 다루나요?

A. 전세사기라면 형사(사기죄)와 민사(보증금반환청구)를 함께 보는 경우가 많습니다. 임차권등기명령과 우선변제권 확보를 챙기면서 고소 여부를 따로 판단합니다.

Q. 명도소송에 점유이전금지가처분이 꼭 따라가야 하나요?

A. 꼭 그래야 하는 것은 아니지만, 재판 중 점유가 다른 사람에게 넘어가면 판결로 집행하지 못할 위험이 있어 함께 내는 경우가 많습니다. 가처분은 비교적 빨리 결정되어 점유 상태를 먼저 고정해 줍니다.

Q. 월세를 밀린 세입자를 바로 내보낼 수 있나요?

A. 집주인이 직접 문을 잠그거나 짐을 내놓는 것은 형사 처벌 대상이 될 수 있어 피해야 합니다. 올바른 순서는 해지 통지 → 명도소송 → 강제집행이며, 월세가 2기분 이상 밀렸다면 그 자체로 해지 사유가 됩니다(민법 제640조).

Q. 실거주한다던 집주인이 결국 안 들어왔어요.

A. 그런 경우 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 정당한 이유 없이 다른 사람에게 다시 세를 놓는 등 실거주가 없었다면 법이 배상 책임을 정해 두었기 때문입니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항, 제6항). 처음부터 살 생각이 없었다는 정황, 예컨대 새 세입자 모집 광고나 전입 기록 등을 모아 두시면 좋습니다.

Q. 계약갱신요구권은 몇 번 쓸 수 있나요?

A. 주택: 한 차례만 가능하고, 처음 2년에 갱신 2년을 더해 모두 4년이 상한입니다(주택임대차보호법 제6조의3). 상가: 횟수 대신 기간으로 따져 첫 계약일부터 10년 안이면 요구할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제10조 제2항).

Q. 보증금을 못 받았는데 먼저 이사해야 한다면요?

A. 순서가 전부입니다. 짐을 옮기기 전에 임차권등기명령을 신청하고 등기가 실제로 올라간 것을 확인해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3). 등기 전에 먼저 나가면 권리를 놓칠 수 있습니다.

공식 참고자료

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