송파 부동산명도소송변호사
송파 부동산명도소송변호사 | 사건 한 번에 정리
"계약은 끝났는데 세입자가 안 나가요." "모르는 사람이 우리 상가를 쓰고 있어요." "경매로 산 집에 이전 소유자가 그대로 살아요." 이런 사연의 공통된 해법이 부동산명도소송, 곧 점유할 권리 없는 사람에게 부동산을 비워 달라고 청구하는 소송입니다. 해지 통보만으로 사람을 끌어낼 수는 없고, 확정판결 등 집행권원을 받은 뒤 강제집행 절차를 밟아야 합니다(민사집행법 제24조). 실무에서는 재판 중 점유가 다른 사람에게 넘어가지 않도록 점유이전금지가처분부터 거는 일이 많고, 밀린 월세가 있다면 명도와 함께 차임·손해배상을 한꺼번에 청구합니다.
부동산명도소송 | 명도소송을 낼 수 있는 대표적 경우
상대는 늘 '점유할 권리가 없는 사람'입니다. 실제 사건은 대부분 아래 네 가지 가운데 하나이고, 어느 유형이냐에 따라 챙길 증거와 함께 묶을 청구가 달라집니다.
세입자가 계약 만료나 해지 통보 뒤에도 집을 비우지 않는 가장 흔한 유형입니다. 월세가 두 기분 밀렸다면 그 자체로 해지 사유가 됩니다(민법 제640조). 계약서·해지 통지서·연체 내역이 기본 증거 세트입니다.
아무 계약 없이 남의 부동산을 쓰는 경우라면, 소유자는 소유권을 방해하지 말라는 청구권을 근거로 명도를 요구할 수 있습니다(민법 제213조, 제214조). 언제 어떻게 들어와 얼마나 머물렀는지를 짚어 내는 것이 다툼의 핵심입니다.
경매로 낙찰받았다면 인도명령이라는 간단한 절차를 쓸 수 있습니다(민사집행법 제136조). 다만 낙찰자에게 맞설 권리가 있는 점유자이거나, 대금을 낸 지 6개월이 지나 인도명령 신청 기간을 넘겼다면 정식 명도소송으로 가야 합니다.
집주인이 갱신을 거절할 정당한 이유가 있거나 세입자에게 갱신요구권이 없는데도 짐을 빼지 않는 사례입니다(주택임대차보호법 제6조의3). 상가 건물이라면 여기에 대항력이 있는지, 권리금을 회수할 기회를 보장했는지 같은 상가건물임대차보호법 쟁점이 따라붙곤 합니다.
인도명령과 명도소송은 다른 절차입니다
낙찰자에게는 대금 완납 뒤 6개월이라는 '빠른 길'이 열려 있습니다. 이 안에 인도명령을 신청하면 명도소송보다 훨씬 빨리 집행권원을 얻습니다. 기간을 넘겼거나 대항력 있는 점유자가 상대라면 정식 소송밖에 없으니, 사건을 맡자마자 어느 길이 열려 있는지부터 확인해야 합니다.
부동산명도소송 | 판결로 끝나지 않는다 - 강제집행
"이겼는데 왜 아직도 안 나가죠?" 의뢰인들이 가장 많이 놀라는 대목입니다. 판결은 권리를 확인해 줄 뿐이고, 점유자가 스스로 나가지 않으면 강제집행을 따로 신청해야 합니다.
집행권원 손에 넣기
강제집행의 근거가 되는 서류를 집행권원이라 하는데, 확정된 명도판결뿐 아니라 화해권고결정이나 조정조서도 여기에 해당합니다(민사집행법 제24조, 제56조). 판결이 아직 확정되지 않았어도 가집행선고가 붙어 있다면 집행할 수 있는 경우가 있습니다.
집행관의 현장 집행
집행권원이 생기면 관할 법원에 부동산인도 강제집행을 신청합니다. 정해진 날 집행관이 현장에 나가 점유자를 내보내고 살림살이를 들어냅니다. 문이 잠겨 있으면 열쇠 기술자를 불러 강제로 여는 것도 허용됩니다.
남은 짐 처리와 비용
집행 때 남은 짐은 바로 버려지지 않고 일정 기간 보관됩니다. 이 운반비·보관비는 일단 신청인이 낸 뒤 점유자에게 청구하는 구조인데, 생각보다 금액이 커지는 일이 잦아 미리 견적을 받아 보는 것이 좋습니다.
부동산명도소송 | 재판이 길어질 때 - 명도단행가처분
정식 명도소송은 몇 달 이상 걸릴 수 있습니다. 하루가 급한 사정이 있다면 본안 판결 전에 아예 점유를 넘겨받는 명도단행가처분을 검토하게 됩니다.
쉽게 받아들여지지 않는 이유
명도단행가처분은 판결도 나기 전에 사실상 최종 목표를 이뤄 주는 '만족적 가처분'이라, 법원이 아주 깐깐하게 봅니다. 월세가 밀렸다는 것만으로는 대개 부족하고, 점유자가 시설을 망가뜨리거나 위험하게 쓰고 있다는 등 급박함을 보여주는 구체적 사정이 있어야 합니다.
담보와 위험 부담
받아들여지더라도 보통 큰 담보를 내야 하고, 나중에 본안에서 지면 손해를 물어 줘야 할 수 있습니다. 그러니 신청 전에 본안에서 이길 가능성과 담보 부담을 함께 저울질해야 합니다.
부동산명도소송 | 소 제기와 함께 거는 점유이전금지가처분
소를 내기 전이나 직후에 점유이전금지가처분을 걸어 두지 않으면, 재판 중 점유자가 바뀌어 받아 낸 판결이 새 점유자에게 통하지 않는 일이 생길 수 있습니다.
먼저 걸어 둬야 하는 이유
판결의 효력은 원칙적으로 그 재판의 피고였던 점유자에게만 미칩니다. 그런데 재판 중에 점유자가 가족이나 지인, 새 세입자에게 집을 넘겨 버리면, 손에 쥔 판결로는 그 사람을 내보낼 수 없어 처음부터 다시 집행권원을 받아야 하는 난처한 상황이 생깁니다. 이를 막으려고 소를 내는 시점에 점유이전금지가처분을 함께 거는 것입니다.
현장 고시문 부착
가처분이 받아들여지면 집행관이 현장에 '점유를 넘기지 말라'는 고시문을 붙입니다. 이후 실제로 점유가 바뀌더라도 승계집행문을 받아 새 점유자에게 그대로 집행할 수 있게 됩니다.
부동산명도소송 | 명도소송 진행 순서
임대차계약서, 해지 통지 내역, 월세 납부·연체 내역, 등기부등본을 보고 인도명령·명도소송·가처분 가운데 어떤 절차를 쓸 수 있는지 판단합니다.
필요하면 소를 내기 전이나 함께 점유이전금지가처분을 신청해 점유자가 바뀌는 것을 막습니다.
소장 제출 뒤 답변서와 변론기일을 거치며 점유 경위, 해지가 적법했는지, 밀린 월세 등을 다툽니다. 조정이나 화해로 끝나기도 합니다.
판결이 확정되거나 가집행선고가 붙으면 관할 법원에 부동산인도 강제집행을 신청합니다.
집행관이 현장에서 점유자를 내보내고 짐을 처리하면 명도가 끝납니다. 밀린 월세·손해배상은 필요하면 재산 압류 같은 별도 집행으로 받아 냅니다.
부동산명도소송 | 명도소송 비용 구조
소가는 부동산 시가나 함께 청구하는 임료·손해배상액으로 정해지고, 이에 따라 인지액과 착수금 규모가 잡히는 것이 일반적입니다. 가처분과 강제집행까지 맡기는지 여부도 금액에 반영됩니다.
남은 짐의 운반·보관비는 실제로 꽤 커질 수 있어 집행 신청 전에 대략 얼마가 들지 확인해 두는 편이 좋습니다.
인지대, 송달료, 필요시 감정료, 점유이전금지가처분 담보보험료, 강제집행 때 집행관 수수료·노무비·보관비 등이 따로 듭니다.
명도 완료와 밀린 월세·손해배상 회수 결과에 맞춰 따로 정하는 경우가 많습니다. 결과를 약속할 수는 없고 사건 난도에 따라 협의합니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
부동산명도소송 | 상황별 점검표
1️⃣ 강제집행 준비 점검
- 점유자가 저항하거나 다시 들어올 경우의 대응을 준비했나요?
- 현장에 남을 짐의 처리·보관비를 예상해 두었나요?
- 확정판결·화해권고결정 같은 집행권원을 갖고 있나요?
2️⃣ 경매 낙찰자 점검
- 인도명령과 명도소송 중 어느 쪽이 맞는지 살펴봤나요?
- 점유자가 대항력 있는 임차인인지 확인했나요?
- 대금을 다 낸 날부터 6개월이 지나지 않았나요(민사집행법 제136조)?
3️⃣ 집주인(소유자) 점검
- 명도 뒤 받아야 할 밀린 월세·손해배상 규모를 계산해 두었나요?
- 점유이전금지가처분을 신청했거나 고려했나요?
- 세입자의 월세 연체가 2기 이상 쌓였나요(민법 제640조)?
- 계약이 정말 끝났나요? 해지 통지를 문서로 보냈나요?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
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