영등포 임대차분쟁변호사 | 임차인·임대인 양측 쟁점 한 번에 정리
집이나 상가를 빌려 쓰다 생기는 분쟁은 보통 세 방향으로 나타납니다. 기간이 끝났는데 보증금을 받지 못하거나, 세입자가 집을 비우지 않거나, 계약 연장과 월세 인상을 두고 의견이 갈리는 경우입니다. 세입자 보호법은 주택(주택임대차보호법)과 상가(상가건물 임대차보호법)가 따로 있어, 사정이 같아도 주거용이냐 영업용이냐에 따라 답이 달라집니다. 세입자에게는 대항력과 우선변제권을 잃지 않았는지가, 집주인에게는 계약을 적법하게 끝내고 정해진 절차로 점유를 되찾는지가 쟁점입니다.
임대차분쟁 | 임대차분쟁 유형별 대응
집주인인지 세입자인지, 그리고 원하는 결과가 무엇인지에 따라 절차가 갈립니다. 아래 네 가지 상황 중 내 처지와 가장 비슷한 것을 먼저 고르시면 방향을 잡기 쉽습니다.
| 우선 조치 | 임차권등기명령 신청 |
| 다음 절차 | 보증금반환청구소송 |
| 소요 기간 | 사안에 따라 수개월 |
| 핵심 쟁점 | 대항력과 우선변제권이 아직 유지되고 있는지 |
임차권등기명령을 받아 두면 이사를 해도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3).
| 우선 조치 | 계약해지 통지·내용증명 |
| 다음 절차 | 명도소송과 필요 시 점유이전금지가처분 |
| 소요 기간 | 본소송까지 수개월 이상 |
| 핵심 쟁점 | 월세 2기분 연체 등 해지 요건이 갖춰졌는지 |
세입자의 월세 연체가 2기분에 이르면 집주인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조).
| 청구 가능 기간 | 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이 |
| 갱신 가능 횟수 | 1회, 존속기간 2년 추가 |
| 거절 가능 사유 | 실거주, 연체 등 법정사유 |
| 핵심 쟁점 | 집주인에게 법에 정한 거절 사유가 있는지 |
세입자는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3).
| 인상 한도 | 주거용 5% 이내 원칙 |
| 조정 방법 | 합의 불성립 시 조정 신청 |
| 소요 기간 | 조정 절차 수주~수개월 |
| 핵심 쟁점 | 경제 사정의 변동 등 증액할 사유가 있는지 |
차임이나 보증금의 증액은 기존 금액의 20분의 1을 초과할 수 없습니다(주택임대차보호법 제7조, 동법 시행령 제8조).
임대차분쟁 | 보증금 미반환 시 절차
보증금을 돌려받지 못한 채 계약이 끝났다면 이삿짐을 먼저 빼지 마십시오. 이사하는 순간 대항력과 우선변제권이 흔들릴 수 있으므로, 이 권리가 계속 유지되는지를 확인하고 순서대로 움직여야 합니다.
임차권등기명령의 효과
원칙은 등기를 먼저 하고 이사는 그 뒤에 하는 것입니다. 계약 기간이 지났는데 보증금이 나오지 않으면 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 등기부에 등기가 기재된 것을 확인한 뒤에 이사하거나 전입신고를 옮기십시오. 그래야 다른 곳으로 옮겨도 쌓아 온 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3). 순서가 거꾸로면 대항력을 잃을 수 있습니다.
보증금반환청구소송과 지급명령
등기를 마쳤다면 다음은 보증금반환청구소송으로 집행의 근거를 확보하는 단계입니다. 집주인이 다투지 않을 듯하면 지급명령으로 시간을 줄일 수 있으나, 이의가 제기되면 그때부터는 통상의 소송으로 이어집니다.
경매와 우선변제권 순위
경매가 개시되더라도 확정일자를 받아 두었다면 나중에 생긴 권리자보다 먼저 보증금을 배당받습니다(주택임대차보호법 제3조의2). 걸림돌은 내 권리보다 앞서 설정된 근저당 같은 담보권으로, 이런 권리가 있으면 배당 순위에서 밀리므로 등기부상 선후 관계를 먼저 확인합니다.
임대차분쟁 | 세입자 명도절차
세입자를 내보내려는 집주인에게는 두 가지 조건이 필요합니다. 계약을 해지할 사유가 법적으로 갖춰져 있을 것, 점유를 되찾는 방법이 적법할 것입니다. 열쇠를 바꾸거나 짐을 임의로 치우는 자력구제는 형사 문제가 될 수 있어 피하셔야 합니다.
임대차 계약 해지 요건
몇 달 연체했다고 바로 해지할 수 있는 것은 아닙니다. 연체 차임이 주택은 2기 차임액에(민법 제640조), 상가는 3기 차임액에 이르러야 해지권이 생깁니다(상가건물 임대차보호법 제10조의8). 기준은 연체 횟수가 아닌 누적 액수입니다.
명도소송과 점유이전금지가처분
나가지 않는 세입자는 명도소송에서 승소 판결을 받아야 집행할 수 있습니다. 소송 중에 세입자가 제3자를 들이면 판결문의 상대방과 실제 점유자가 달라져 집행이 막힙니다. 이를 대비해 소를 내기 전후로 점유이전금지가처분을 함께 신청할지 검토합니다.
강제집행과 명도확인서
확정판결이 나오면 집행관이 강제로 점유를 풀어 집을 비웁니다. 보증금 반환과 인도는 동시에 이행하는 관계로 보는 것이 실무라서, 돈을 건네는 자리에서 명도확인서를 받는 방식이 흔합니다.
임대차분쟁 | 계약갱신요구권과 거절 사유
주택 갱신요구권 분쟁은 두 가지로 결론이 납니다. 세입자가 법정 기간 안에 갱신을 요구했는지, 집주인이 든 거절 사유가 법에 열거된 것에 해당하는지입니다.
갱신 요구 시기와 효력
요구는 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 가능합니다. 이 기간에 요구하면 종전과 같은 조건으로 계약이 다시 체결된 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조의3). 단 행사는 한 번뿐이고 연장되는 기간은 2년입니다.
집주인의 갱신 거절 사유
집주인이 갱신을 거절할 수 있는 사유는 법에 한정돼 있습니다. 본인이 실제 거주하려는 경우와 세입자가 2기분 차임을 연체한 경우 등이 대표적입니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항). 실거주를 이유로 거절하고 제3자에게 임대했다면 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다.
상가 임차인의 갱신요구권
상가는 보호 기간이 더 깁니다. 최초 계약기간을 합쳐 10년이 될 때까지 갱신을 요구할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조). 차임을 3기분 연체하는 등 법정 사유가 있으면 집주인이 거절할 수 있습니다.
⚠ 갱신 요구 기간 도과 주의
갱신 요구에는 시기 제한이 있습니다. 만료 6개월 전부터 2개월 전까지이며(주택임대차보호법 제6조의3), 이 시기를 넘기면 행사할 권리를 잃을 수 있으니 날짜를 반드시 확인하십시오.
임대차분쟁 | 임대차분쟁 상담부터 종결까지
계약서, 등기부등본, 내용증명 발송 여부를 확인해 세입자 쪽 문제인지 집주인 쪽 문제인지 구분합니다.
본안 소송 전에 임차권등기명령이나 점유이전금지가처분으로 권리를 보전해야 하는지 판단합니다.
소송에 앞서 계약 해지, 보증금 반환, 명도를 상대에게 명확히 통지하고 합의할 수 있는지 살핍니다.
합의가 되지 않으면 보증금반환청구소송, 명도소송, 차임 조정신청 중 적합한 절차를 진행합니다.
판결이 확정되면 강제집행에 나서거나 보증금과 명도확인서를 맞교환하는 방식으로 사건을 끝냅니다.
임대차분쟁 | 임대차분쟁 비용 산정 기준
소가(청구 금액), 사건의 난이도, 보전처분 병행 여부를 따져 정합니다.
사건 종료 시 회수한 보증금이나 얻은 결과에 따라 별도로 정하는 것이 일반적입니다.
인지대와 송달료, 임차권등기명령·가처분 신청 비용, 감정료 같은 절차 비용이 별도로 들 수 있습니다.
명도소송에서 이겨 강제집행을 하면 집행관 수수료와 노무비 등 집행 비용이 별도로 발생합니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
임대차분쟁 | 임대차분쟁 체크리스트
1️⃣ 세입자 · 보증금 반환 전 점검
- 계약 기간이 끝났는데 보증금을 받지 못하셨습니까?
- 전입신고와 확정일자를 처음부터 지금까지 유지하고 계십니까?
- 이사 전에 임차권등기명령을 신청했거나 알아보셨습니까?
- 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 집주인에게 보내셨습니까?
2️⃣ 집주인 · 명도 전 점검
- 세입자의 월세 연체가 주택은 2기분, 상가는 3기분 이상입니까?
- 해지 의사를 내용증명 등으로 명확히 통지하셨습니까?
- 임의로 점유를 되찾으려 하지 않고 법적 절차를 준비하셨습니까?
- 점유이전금지가처분이 필요한지 검토하셨습니까?
3️⃣ 계약갱신 점검
- 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구하셨습니까?
- 집주인이 든 거절 사유가 실거주 같은 법정 사유에 해당합니까?
- 이전에 갱신요구권을 행사한 적이 있습니까?
4️⃣ 상가임대차 점검
- 권리금 회수를 방해받은 것이 문제 되는 상황입니까?
- 최초 계약을 합친 임대차 기간이 10년 이내입니까?
- 월세 연체가 3기분 이상 쌓였습니까?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
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