부천 임대차분쟁변호사
부천 임대차분쟁변호사 | 임차인·임대인 양측 쟁점 한 번에 정리
집이나 가게를 둘러싼 다툼은 대개 세 갈래입니다. 계약이 끝났는데 보증금이 안 돌아오는 경우, 세입자가 나가지 않는 경우, 갱신이나 월세 인상을 두고 맞서는 경우입니다. 임차인을 보호하는 특별법이 주택(주택임대차보호법)과 상가(상가건물 임대차보호법)로 나뉘어 있어서 똑같은 분쟁이라도 주거용이냐 영업용이냐에 따라 결론이 바뀝니다. 세입자 쪽에서는 대항력·우선변제권을 지키고 있는지가, 집주인 쪽에서는 계약을 적법하게 끝내고 법이 정한 순서대로 내보내는지가 승부처입니다.
임대차분쟁 | 임대차분쟁, 내 상황은 어느 쪽일까
내가 집주인인지 세입자인지, 무엇을 얻고 싶은지에 따라 밟을 절차가 달라집니다. 아래 네 가지 상황 가운데 내 처지와 가장 닮은 것을 먼저 고르면 방향이 잡힙니다.
| 우선 조치 | 임차권등기명령 신청 |
| 다음 절차 | 보증금반환청구소송 |
| 소요 기간 | 사안에 따라 수개월 |
| 핵심 쟁점 | 대항력·우선변제권이 아직 살아 있는지 |
임차권등기명령을 받아 두면 이사하더라도 대항력과 우선변제권이 그대로 남습니다(주택임대차보호법 제3조의3).
| 우선 조치 | 계약해지 통지·내용증명 |
| 다음 절차 | 명도소송, 필요하면 점유이전금지가처분 |
| 소요 기간 | 본소송까지 수개월 이상 |
| 핵심 쟁점 | 월세 2기분 연체 같은 해지 요건을 갖췄는지 |
세입자가 월세를 2기분에 이르도록 밀리면 집주인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조).
| 청구 가능 기간 | 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 |
| 갱신 가능 횟수 | 1회, 존속기간 2년 추가 |
| 거절 가능 사유 | 실거주, 연체 등 법정사유 |
| 핵심 쟁점 | 집주인에게 법이 정한 거절 사유가 있는지 |
세입자는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3).
| 인상 한도 | 주거용 5% 이내 원칙 |
| 조정 방법 | 합의 불성립 시 조정 신청 |
| 소요 기간 | 조정 절차 수주~수개월 |
| 핵심 쟁점 | 경제 사정 변화 같은 증액 사유가 있는지 |
월세·보증금 증액은 기존 금액의 20분의 1을 넘지 못합니다(주택임대차보호법 제7조, 동법 시행령 제8조).
임대차분쟁 | 보증금을 못 받았을 때 밟을 절차
보증금을 못 받은 채 계약이 끝났다면 짐부터 빼지 마십시오. 이사하는 그 순간 대항력과 우선변제권이 흔들릴 수 있으니, 이 권리가 그대로 유지되는지를 가장 먼저 확인하고 순서를 지켜야 합니다.
임차권등기명령이 하는 일
순서는 '등기 먼저, 이사는 나중'입니다. 기간이 끝났는데 돈을 못 받았다면 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 등기부에 그 등기가 올라간 것을 확인한 다음에 짐을 옮기거나 주소를 바꾸십시오. 그러면 새 집으로 옮겨도 그동안 쌓아 둔 대항력과 우선변제권이 그대로 남습니다(주택임대차보호법 제3조의3). 반대로 하면 대항력이 날아갈 수 있습니다.
보증금반환청구소송·지급명령
등기를 마친 다음에는 보증금반환청구소송으로 강제집행할 근거를 만듭니다. 집주인이 다투지 않을 것 같으면 지급명령을 써서 시간을 아낄 수 있지만, 집주인이 이의를 내면 그때부터는 일반 소송으로 넘어갑니다.
경매와 우선변제권
경매가 시작돼도 확정일자가 있다면 나보다 늦게 들어온 권리자들보다 앞서 보증금을 배당받습니다(주택임대차보호법 제3조의2). 문제는 나보다 먼저 잡혀 있는 근저당 같은 담보권입니다. 그런 권리가 있으면 순서에서 밀리니 등기부의 앞뒤 관계를 먼저 따져 봅니다.
임대차분쟁 | 세입자를 내보낼 때 명도절차
집주인 입장에서 세입자를 내보내려면 두 가지가 맞아야 합니다. 해지할 사유가 법적으로 갖춰졌는지, 그리고 점유를 되찾는 과정이 적법한지입니다. 마음대로 자물쇠를 바꾸거나 짐을 빼내는 자력구제는 형사 문제로 번질 수 있으니 하지 말아야 합니다.
계약 해지 요건
몇 달 늦었다고 곧장 계약을 끊을 수는 없습니다. 밀린 돈이 쌓여 주택은 두 달 치 월세 액수에(민법 제640조), 가게는 석 달 치 월세 액수에 이르렀을 때 비로소 해지권이 생깁니다(상가건물 임대차보호법 제10조의8). 횟수가 아니라 누적 금액이 기준입니다.
명도소송·점유이전금지가처분
버티는 세입자를 내보내려면 명도소송 판결이 있어야 집행이 됩니다. 문제는 재판 중에 세입자가 다른 사람을 들여놓는 경우인데, 이러면 판결문의 상대와 실제 점유자가 달라 집행이 꼬입니다. 그래서 소 제기 전후로 점유이전금지가처분을 함께 걸어 두는 방법을 검토합니다.
강제집행과 명도확인서
확정판결을 받으면 집행관을 통해 강제로 집을 비우게 합니다. 실무에서는 보증금 반환과 집 비우기를 맞바꾸는 관계로 보기 때문에, 돈을 내주는 자리에서 명도확인서를 받아 두는 방식이 널리 쓰입니다.
임대차분쟁 | 계약갱신요구권과 거절의 정당성
주택 갱신요구권 다툼은 결국 두 가지로 판가름 납니다. 세입자가 법이 정한 기간 안에 갱신을 요구했는지, 집주인이 내세운 거절 이유가 법에 적힌 사유에 해당하는지입니다.
갱신 요구 시기와 효과
요구할 수 있는 창은 만료일 기준 6개월 전에 열려 2개월 전에 닫힙니다. 그 안에 요구하면 종전과 같은 조건으로 계약을 새로 맺은 셈이 됩니다(주택임대차보호법 제6조의3). 다만 평생 한 번만 쓸 수 있고, 늘어나는 기간은 2년입니다.
집주인의 거절 사유
갱신을 거부할 수 있는 경우는 법에 정해져 있습니다. 집주인 본인이 들어가 살겠다는 경우, 세입자가 두 달 치 월세를 밀린 경우 등이 그것입니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항). 직접 살겠다고 해 놓고 다른 사람에게 세를 놓았다면 세입자는 손해배상을 구할 수 있습니다.
상가 임차인의 갱신요구권
가게라면 기간이 훨씬 깁니다. 상가 세입자는 처음 계약한 기간을 포함해 모두 10년이 될 때까지 갱신을 요구할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조). 다만 월세가 3기분 밀리는 등 법정 사유가 있으면 집주인이 거절할 수 있습니다.
⚠ 갱신 요구 기간을 놓치지 마세요
갱신 요구는 정해진 시기에만 할 수 있습니다. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지인데(주택임대차보호법 제6조의3), 이 시기를 넘기면 요구할 권리 자체가 없어질 수 있으니 날짜를 꼭 챙기십시오.
임대차분쟁 | 상담에서 종결까지
계약서·등기부등본·내용증명 발송 여부 등 서류를 보고 세입자 쪽 쟁점인지 집주인 쪽 쟁점인지 가려냅니다.
본소송에 앞서 임차권등기명령이나 점유이전금지가처분으로 권리를 지켜 둘 필요가 있는지 판단합니다.
소송 전에 계약 해지·보증금 반환·명도 요구를 상대에게 분명히 알리고 합의 여지가 있는지 봅니다.
합의가 안 되면 보증금반환청구소송·명도소송·임대료 조정신청 가운데 맞는 절차를 진행합니다.
판결이 확정되면 강제집행을 하거나 보증금과 명도확인서를 맞바꾸는 방식으로 마무리합니다.
임대차분쟁 | 임대차분쟁 비용 산정 방식
보증금반환청구소송·명도소송의 소가(청구 금액), 사건 난이도, 보전처분을 같이 하는지에 따라 정합니다.
명도소송에서 이긴 뒤 강제집행을 하면 집행관 수수료·노무비 같은 집행 비용이 따로 듭니다.
인지료·송달료, 임차권등기명령·가처분 신청 비용, 감정료처럼 절차에 드는 돈이 따로 생길 수 있습니다.
사건이 끝났을 때 회수한 보증금이나 얻어낸 결과에 따라 따로 정하는 것이 보통입니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
임대차분쟁 | 임대차분쟁 체크리스트
1️⃣ 상가임대차 확인
- 월세 연체가 3기분 이상 쌓였나요?
- 처음 계약을 포함한 임대차 기간이 10년을 넘지 않았나요?
- 권리금 회수를 방해받았는지가 문제되는 상황인가요?
2️⃣ 계약갱신 확인
- 예전에 갱신요구권을 이미 쓴 적이 있나요?
- 집주인이 내세운 거절 이유가 실거주 같은 법정 사유인가요?
- 만료 6개월~2개월 전 사이에 갱신을 요구했나요?
3️⃣ 집주인 · 명도 전 확인
- 점유이전금지가처분이 필요한지 따져 보았나요?
- 점유를 마음대로 되찾으려 하지 않고 법적 절차를 준비했나요?
- 해지하겠다는 뜻을 내용증명 등으로 분명히 알렸나요?
- 세입자의 월세 연체가 2기분(상가는 3기분) 이상 쌓였나요?
4️⃣ 세입자 · 보증금 반환 전 확인
- 보증금을 돌려달라는 내용증명을 집주인에게 보냈나요?
- 이사하기 전에 임차권등기명령을 신청했거나 알아보았나요?
- 처음부터 전입신고와 확정일자를 계속 유지하고 있나요?
- 계약이 끝났는데도 보증금을 받지 못했나요?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
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