부천 부동산명도소송변호사
부천 부동산명도소송변호사 | 사건 한 번에 정리
기간이 끝난 세입자, 낙찰받은 집에서 버티는 전 주인, 허락도 없이 들어와 사는 사람. 이렇게 머물 권리가 없는 사람을 내보내고 부동산을 되찾는 소송이 명도소송입니다. 주인은 소유권 자체를 내세워 반환을 요구할 수 있고(민법 제213조), 세를 놓았던 사람은 임대차가 끝났음을 근거로 돌려달라고 합니다(민법 제618조, 제654조). 다만 판결문이 나와도 문이 저절로 열리지는 않습니다. 그 판결로 강제집행을 따로 신청해야 열쇠를 넘겨받습니다.
부동산명도소송 | 명도를 구할 수 있는 근거
상대가 그 집에 머물 법적 근거가 없다는 것이 출발점입니다. 실무에서 주로 쓰는 근거를 정리하면 다음과 같습니다.
기간이 끝났거나 정당하게 해지했는데도 세입자가 비워 주지 않는 경우입니다. 두 달 치 월세가 밀리면 임대인에게 해지권이 생깁니다(민법 제640조). 계약이 정말 끝났는지, 해지 통보를 했는지가 첫 쟁점입니다.
경매에서 낙찰받았거나 집을 샀는데 원래 살던 사람이 비켜 주지 않는 경우입니다. 소유자는 소유권에 근거해 방해를 걷어 내고 돌려달라고 할 수 있습니다(민법 제213조). 경매라면 낙찰자가 떠안아야 할 세입자가 있는지부터 따져 봐야 합니다.
애초에 아무 약정 없이 남의 부동산을 쓰고 있는 경우입니다. 내보내는 것과 함께, 그동안 공짜로 쓴 만큼의 사용료를 부당이득으로 돌려달라고 같이 청구하는 일이 많습니다(민법 제741조).
상가 세입자는 갱신을 요구할 수 있지만, 임대인에게 법이 정한 거절 사유가 있으면 내보낼 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조). 이 경우 권리금 회수 기회를 가로막았는지가 따라붙는 쟁점이 됩니다.
동시이행 관계를 놓치면 생기는 일
보증금 반환과 집 비우기는 서로 맞바꾸는 관계로 보는 것이 실무입니다. 보증금은 돌려주지 않으면서 나가라고만 하면 세입자가 "보증금을 받기 전엔 못 나간다"고 버틸 수 있으니, 소장을 내기 전에 보증금을 어떻게 정산할지부터 정해 두십시오.
부동산명도소송 | 명도단행가처분이 필요한 때
재판은 대개 몇 달씩 걸립니다. 그동안 점유자가 집을 훼손하거나 다른 사람에게 넘겨 상황을 어지럽힐 것 같다면, 판결 전에 미리 비우게 하는 명도단행가처분을 같이 생각해 봅니다.
일반 가처분과 다른 점
판결 전에 미리 집을 비우게 하는 만큼 법원도 쉽게 허락하지 않습니다. 넘겨받는 시기를 늦추면 나중에 돌이킬 수 없는 피해가 생긴다는 사정을 구체적인 자료로 보여줘야 받아들여질 가능성이 생깁니다.
점유이전금지가처분 함께 걸기
더 흔한 것은 점유이전금지가처분입니다. 재판하는 동안 점유자가 다른 사람을 들여놓으면 판결문에 적힌 상대와 실제 사는 사람이 달라져 집행이 막히는데, 이를 미리 차단하는 장치입니다. 소장을 내기 전에도, 따로도 신청할 수 있습니다.
부동산명도소송 | 명도소송에서 실제로 갈리는 쟁점
겉으로는 '권리 없으면 나가라'는 단순한 구조지만, 막상 재판에서는 계약이 존재했는지, 연체가 실제로 있었는지, 상대가 대항력을 갖춘 세입자인지를 놓고 공방이 벌어져 결과가 갈립니다.
대항력·우선변제권 있는 세입자인지
주택 세입자가 이사(인도)와 전입신고를 모두 마치면 그 다음 날부터 새 집주인 등 제3자에게도 권리를 주장할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 그래서 낙찰자가 집을 비우라고 할 때 그 세입자가 언제 이 요건을 갖췄는지에 따라 임대차를 이어받아야 하는지가 정해집니다.
밀린 월세 액수와 해지의 적법성
몇 달 밀렸다고 계약이 끝나는 것이 아니라, 밀린 금액이 두 달 치에 이르러야 해지할 권리가 생깁니다(민법 제640조). 그다음에는 해지 통보가 상대에게 실제로 도달했는지, 그 뒤 상대가 이의를 했는지가 확인 대상입니다.
권리금·시설비 반소·항변
상가 세입자는 나가라는 소송에 "권리금을 못 받게 막았다", "들인 시설비를 돌려달라"며 반소로 맞서기도 합니다. 이렇게 되면 집을 비우는 문제 외에 돈 계산까지 마무리돼야 사건이 닫힙니다.
부동산명도소송 | 판결만으로 끝나지 않는 이유
판결은 출발선일 뿐입니다. 상대가 자발적으로 비우지 않으면 강제집행 절차를 한 번 더 거쳐야 부동산이 실제로 내 손에 들어옵니다.
인도명령·강제집행 신청
판결이 확정되면 그 판결문(집행권원)을 집행관 사무실에 내고 인도 집행을 신청합니다. 경매로 낙찰받아 대금을 낸 사람이라면 굳이 소송하지 않고도 인도명령이라는 간이한 절차로 집행권원을 빠르게 손에 쥘 수 있는 경우가 있습니다(민사집행법 제136조).
집행 당일 주의할 점
집행 당일에는 집행관이 데려온 인부들이 짐을 들어내고, 문이 잠겨 있으면 열쇠 기술자를 불러 엽니다. 짐을 맡기거나 처리하는 비용은 일단 신청한 쪽이 치르고, 나중에 상대에게 받아내는 방식입니다.
부동산명도소송 | 상담에서 실제 인도까지
계약서, 등기부, 그동안 보낸 통지 기록을 펼쳐 계약 종료 여부와 청구 근거를 정리합니다.
소송 전에 날짜를 박아 비워 달라는 내용증명을 보내 스스로 나갈지 봅니다. 여기서 해결되는 사건도 적지 않습니다.
필요하면 점유자가 바뀌지 않도록 점유이전금지가처분부터 신청합니다.
소장을 내고 계약·연체·대항력 쟁점을 두고 재판을 진행합니다.
판결이 확정되면 집행관을 통해 강제로 비우게 하고 부동산을 넘겨받습니다.
부동산명도소송 | 명도소송 비용 정하는 방식
얼마나 다툴 사건인지, 밀린 월세와 부당이득을 합친 청구액, 가처분을 함께 하는지를 봅니다. 명도단행가처분처럼 서둘러야 하는 사건은 업무 범위가 달라질 수 있습니다.
집을 비웠는지, 같이 청구한 월세·부당이득을 얼마나 회수했는지를 보고 정합니다.
집행관 수수료와 인부 비용, 짐 보관 창고비가 들며, 집 크기와 짐 양에 따라 금액이 바뀝니다.
소가에 따라 법원에 내는 인지액과 송달료가 정해지며, 부동산 시가표준액을 기준으로 한 인지액 계산 방식이 함께 적용됩니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
부동산명도소송 | 체크리스트
1️⃣ 강제집행 단계에서 확인할 것
- 집행 비용을 먼저 낼 준비가 되어 있나요?
- 부동산에 남은 짐을 어떻게 처리할지 정해 두었나요?
- 판결이 확정됐는지 확인했나요?
2️⃣ 무단점유 대응 때 확인할 것
- 점유자가 누구인지, 실제로 사는지 파악했나요?
- 점유 기간의 사용료만큼을 함께 청구할 계획인가요?
- 점유자와 아무 계약도 없었다는 자료가 있나요?
3️⃣ 경매 낙찰자가 확인할 것
- 떠안아야 할 임대차 조건이 있는지 확인했나요?
- 인도명령을 신청할 기한이 남아 있나요?
- 점유자가 대항력 있는 세입자인지 확인했나요?
4️⃣ 임대인이 확인할 것
- 점유자가 바뀔 경우에 대비해 점유이전금지가처분을 생각해 보았나요?
- 보증금 반환을 어떻게 처리할지 정해 두었나요?
- 세입자에게 계약 종료·해지를 문서로 알렸나요?
- 계약서에 계약 종료일이나 해지 사유가 분명히 있나요?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
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