부천 부동산실명법위반변호사
부천 부동산실명법위반변호사 | 사건 구조와 대응 전략 한 번에 정리
남의 이름으로 부동산을 등기해 둔 사실이 드러나면, 한 가지 사실을 두고 행정 제재와 형벌이 동시에 날아올 수 있습니다. 근거 법률은 '부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률', 흔히 부동산실명법입니다. 이 법은 진짜 주인과 등기 명의자를 다르게 하는 약정을 원칙적으로 막고, 그런 약정과 등기의 효력을 부정합니다(부동산실명법 제4조). 그리고 실권리자에게는 부동산 가액에 비례한 과징금을 매기면서 형사처벌까지 예정하고 있습니다(부동산실명법 제5조, 제7조). 초기 대응이 부담 전체의 크기를 정하는 이유가 여기에 있습니다.
부동산실명법위반 | 명의신탁 약정이 무효가 되는 이유
법이 명의신탁을 막는 까닭은 등기부의 이름과 실제 권리관계가 어긋나는 상태를 허용하지 않으려는 데 있습니다. 어디까지 무효이고 어떤 예외가 있는지를 가르는 것이 사건 초반 판단의 출발점입니다.
어디까지 무효인가
효력이 없어지는 것은 두 가지입니다. 맡긴 사람과 맡은 사람 사이의 명의신탁 약정, 그리고 그 약정을 근거로 한 등기입니다(부동산실명법 제4조 제1항, 제2항). 그렇다고 이 무효를 아무에게나 주장할 수 있는 것은 아닙니다. 수탁자에게서 부동산을 사들인 제3자에게는 내세우지 못하므로, 그 사람은 소유권을 정상적으로 취득할 수 있습니다(부동산실명법 제4조 제3항).
예외로 허용되는 경우
종중이나 배우자 명의의 신탁, 종교단체 명의로 산하 조직의 부동산을 등기한 경우 등은 조세포탈·강제집행면탈 같은 목적이 없다면 예외로 유효하게 다뤄질 수 있습니다(부동산실명법 제8조). 내 사건이 이 예외에 드는지가 형사·행정 대응의 방향을 크게 가릅니다.
실무에서 자주 보는 유형
실무에서 자주 문제되는 모습은 이렇습니다. 자녀가 산 집을 부모 이름으로 등기한 경우, 대출 규제나 세금을 피하려고 지인 이름을 빌린 경우, 종중 재산을 개인 이름으로 올린 경우 등입니다. 왜, 어떤 경위로 명의를 맡겼는지가 아래에서 볼 과징금·형사처벌 판단에 그대로 반영됩니다.
부동산실명법위반 | 과징금·이행강제금·형사처벌이 겹치는 구조
이 사건은 형사처벌로 끝나지 않고 과징금·이행강제금 같은 행정처분이 함께 따라오는 일이 많습니다. 세 가지가 어떤 순서와 기준으로 부과되는지 알아야 대응해야 할 범위를 가늠할 수 있습니다.
과징금은 어떻게 계산하나
과징금 액수를 정하는 출발점은 부동산 가액입니다(부동산실명법 제5조). 여기에 얼마나 오래 명의를 맡겨 두었는지, 세금을 빼돌리려 했는지, 법령상 제한을 피하려 했는지가 더해져 최종 금액이 나옵니다. 목적과 경위가 다르면 같은 집이라도 과징금이 크게 벌어지는 이유입니다.
형사처벌 조항
형사책임은 양쪽 모두에게 열려 있습니다(부동산실명법 제7조). 명의를 맡긴 신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금, 이름을 내준 수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금이 법정형입니다. '나는 이름만 빌려줬다'는 사람도 피의자가 될 수 있다는 점을 미리 알아 두어야 합니다.
과징금과 형사처벌은 어떤 관계인가
한쪽을 치렀다고 다른 쪽이 면제되는 관계가 아닙니다. 과징금은 행정청이 매기는 제재이고 형사처벌은 법원이 선고하는 형벌이기 때문입니다. 다만 두 절차가 같은 사실관계를 바라보는 만큼, 조사 때 명의신탁을 한 경위와 조세포탈·강제집행면탈 목적의 유무를 얼마나 설득력 있게 소명하느냐가 양쪽 결과를 함께 좌우합니다.
⚠ 실명등기 의무와 이행강제금
명의신탁 사실이 밝혀진 뒤에는 실권리자가 정해진 기간 안에 자기 이름으로 등기를 옮겨야 합니다. 기한을 넘기면 부동산평가액을 기준으로 이행강제금이 따로 부과될 수 있습니다(부동산실명법 제6조).
부동산실명법위반 | 조사 통보에서 처분 확정까지
언제, 왜, 어떤 경위로 명의를 맡겼는지를 시간순으로 정리하고 등기·계약서·자금 흐름 자료를 모읍니다.
관청 조사 통보나 세무조사를 계기로 사건이 드러나는 경우가 대부분입니다. 이때 한 말은 과징금 산정과 형사절차까지 따라가므로 신중해야 합니다.
부과 예정 통지 단계에서 목적이 없었다는 점, 감경할 사정이 있다는 점을 밝힐 기회가 주어집니다. 이때 내는 자료의 구성이 최종 금액을 바꿀 수 있습니다.
고발이나 수사가 시작되면 피의자로 조사를 받게 되고, 사건에 따라 송치·기소·재판으로 이어질 수 있습니다.
처분이 확정되면 실명등기를 마치고, 이행강제금이 부과되는지 확인하면서 후속 조치를 정리합니다.
부동산실명법위반 | 비용은 사건 단계와 절차 병행 여부로 달라집니다
처음 사실관계를 검토하고 대응 방향을 상담하는 비용으로, 조사 단계인지 이미 처분·기소가 이뤄졌는지에 따라 범위가 다릅니다.
등기부·조사기록 열람이나 감정·평가가 필요할 때 드는 비용은 실비로 청구할 수 있습니다.
결과를 약속할 수 없는 사건이어서, 종결 때 처분이 얼마나 줄었는지 등 실제 결과를 기준으로 따로 협의합니다.
과징금 이의 절차, 형사 수사·재판 대응 등 진행할 절차의 종류와 난이도, 함께 진행하는지에 따라 정해집니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
부동산실명법위반 | 부동산실명법위반 점검 체크리스트
1️⃣ 형사절차 대비
- 조세포탈이나 강제집행면탈 목적이 있었다고 의심받을 정황이 있나요?
- 내가 명의신탁자인지 명의수탁자인지 분명히 정리했나요?
- 고발이나 수사 개시 통지를 받았나요?
2️⃣ 과징금·이행강제금 대비
- 실명등기를 마쳐야 하는 기한을 확인했나요?
- 부동산 가액과 명의신탁 기간을 확인해 두었나요?
- 과징금 부과 예정 통지를 받았거나 받을 것 같나요?
3️⃣ 조사 단계 대응
- 조사에서 이미 진술했다면 그 내용을 기록해 두었나요?
- 대출 규제 회피·세금 회피 등 명의를 맡긴 목적을 글로 정리해 두었나요?
- 국세청이나 시군구에서 소명 요구나 조사 통보를 받았나요?
4️⃣ 명의신탁에 해당하는지 확인
- 부부·종중 같은 예외에 해당할 수 있나요?
- 이름을 빌려준 사람과 따로 계약서나 약정서를 쓴 적이 있나요?
- 등기부상 이름과 실제로 매매대금을 낸 사람이 다른가요?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
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아동학대 혐의, 훈육 과정 소명으로 혐의없음 처분 ㅣ 불기소
