분당 임대차분쟁변호사 | 임차인·임대인 양측 쟁점 한 번에 정리
집이나 상가를 둘러싼 분쟁은 크게 세 가지로 나뉩니다. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받는 경우, 임차인이 비워 주지 않는 경우, 갱신이나 차임 증액을 두고 다투는 경우입니다. 주거용에는 주택임대차보호법, 영업용에는 상가건물 임대차보호법이 적용되므로 같은 분쟁이라도 건물의 용도에 따라 결론이 달라집니다. 임차인에게는 대항력과 우선변제권을 지키고 있느냐가, 임대인에게는 계약을 적법하게 해지하고 정해진 순서로 점유를 되찾느냐가 관건입니다.
임대차분쟁 | 임대차분쟁 유형별 대응
임대인인지 임차인인지, 무엇을 원하는지에 따라 거쳐야 할 절차가 다릅니다. 아래 네 가지 가운데 내 처지와 가장 비슷한 칸을 먼저 찾으면 방향이 보입니다.
| 우선 조치 | 임차권등기명령 신청 |
| 다음 절차 | 보증금반환청구소송 |
| 소요 기간 | 사안에 따라 수개월 |
| 핵심 쟁점 | 대항력과 우선변제권이 여전히 유지되고 있는지 |
임차권등기명령을 받아 두면 이사한 뒤에도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3).
| 우선 조치 | 계약해지 통지·내용증명 |
| 다음 절차 | 명도소송과 필요 시 점유이전금지가처분 |
| 소요 기간 | 본소송까지 수개월 이상 |
| 핵심 쟁점 | 차임 2기분 연체 등 해지 요건이 충족됐는지 |
임차인의 차임 연체액이 2기분에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조).
| 청구 가능 기간 | 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이 |
| 갱신 가능 횟수 | 1회, 존속기간 2년 추가 |
| 거절 가능 사유 | 실거주, 연체 등 법정사유 |
| 핵심 쟁점 | 임대인에게 법정 거절 사유가 있는지 |
임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신을 요구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3).
| 인상 한도 | 주거용 5% 이내 원칙 |
| 조정 방법 | 합의 불성립 시 조정 신청 |
| 소요 기간 | 조정 절차 수주~수개월 |
| 핵심 쟁점 | 경제 사정 변동 같은 증액 사유가 있는지 |
차임이나 보증금 증액은 기존 금액의 20분의 1을 넘을 수 없습니다(주택임대차보호법 제7조, 동법 시행령 제8조).
임대차분쟁 | 보증금 미반환 시 절차
계약이 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 짐을 먼저 빼서는 안 됩니다. 이사하는 순간 대항력과 우선변제권이 흔들릴 수 있어서, 이 권리가 그대로 남아 있는지 확인하고 순서를 지키는 것이 우선입니다.
임차권등기명령의 효력
순서는 등기가 먼저고 이사가 나중입니다. 임대차 기간이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 등기부에 등기가 기재된 것을 확인한 뒤에 이사하거나 전입을 옮기십시오. 그래야 새 집으로 옮겨도 이미 갖춘 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3). 순서를 거꾸로 하면 대항력을 잃을 수 있습니다.
보증금반환청구소송과 지급명령
등기를 마치면 보증금반환청구소송으로 강제집행의 근거를 마련합니다. 임대인이 다투지 않을 듯하면 지급명령으로 시간을 줄일 수 있으나, 이의신청이 나오면 그때부터 통상의 소송으로 바뀝니다.
경매 배당과 우선변제권
경매가 개시되더라도 확정일자를 받아 두었다면 뒤에 들어온 권리자보다 먼저 보증금을 배당받습니다(주택임대차보호법 제3조의2). 걸림돌은 내 권리보다 앞서 설정된 근저당 같은 담보권입니다. 이런 권리가 앞서 있으면 배당 순위에서 밀리므로 등기부상 선후 관계를 먼저 점검합니다.
임대차분쟁 | 임차인 명도 절차
임대인이 임차인을 내보내려면 두 가지 조건이 필요합니다. 해지 사유가 법적으로 갖춰져야 하고, 점유를 돌려받는 과정도 적법해야 합니다. 열쇠를 바꾸거나 짐을 임의로 치우는 자력구제는 형사 문제가 될 수 있으니 삼가야 합니다.
임대차 계약 해지 요건
몇 달 연체했다고 바로 계약을 해지할 수는 없습니다. 연체한 차임이 주택은 2기분에(민법 제640조), 상가는 3기분에 이르러야 해지권이 생깁니다(상가건물 임대차보호법 제10조의8). 연체 횟수가 아니라 쌓인 금액이 기준입니다.
명도소송과 점유이전금지가처분
버티는 임차인을 내보내려면 명도소송에서 판결을 받아야 집행할 수 있습니다. 재판 중에 임차인이 제3자에게 점유를 넘기면 판결문의 상대방과 실제 점유자가 달라 집행이 막히므로, 소를 내기 전후로 점유이전금지가처분을 함께 신청하는 방안을 검토합니다.
강제집행과 명도확인서
확정판결이 나오면 집행관이 강제로 건물을 비우게 합니다. 보증금 반환과 건물 인도는 동시이행 관계로 보기 때문에, 보증금을 건네는 자리에서 명도확인서를 받아 두는 방식을 많이 씁니다.
임대차분쟁 | 계약갱신요구권과 갱신 거절 사유
주택 갱신요구권 분쟁은 결국 두 질문으로 정리됩니다. 임차인이 법정 기간 안에 갱신을 요구했는가, 임대인이 든 거절 사유가 법에 열거된 사유에 해당하는가입니다.
갱신 요구 기간과 효과
갱신 요구는 만료 6개월 전에 시작해 2개월 전에 끝나는 기간 안에 해야 합니다. 이 기간에 요구하면 종전과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조의3). 한 번만 행사할 수 있고 연장되는 기간은 2년입니다.
임대인의 갱신 거절 사유
갱신을 거절할 수 있는 사유는 법이 정해 두었습니다. 임대인 본인이 실제로 거주하려는 경우나 임차인이 차임 2기분을 연체한 경우가 그 예입니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항). 직접 거주한다며 거절하고 제3자에게 임대했다면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
상가 임차인 갱신요구권
상가는 보호 기간이 더 깁니다. 최초 계약 기간까지 합쳐 10년이 되기 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조). 차임을 3기분 연체하는 등 법정 사유가 있으면 임대인이 거절할 수 있습니다.
⚠ 갱신 요구 기간 도과 주의
갱신 요구는 정해진 시기를 벗어나면 할 수 없습니다. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지가 그 기간이며(주택임대차보호법 제6조의3), 놓치면 권리 자체를 잃을 수 있으니 날짜를 꼭 확인하십시오.
임대차분쟁 | 상담부터 사건 종결까지 절차
계약서, 등기부등본, 내용증명 발송 여부 같은 서류를 살펴 임차인 쪽 쟁점인지 임대인 쪽 쟁점인지 구분합니다.
본안소송에 앞서 임차권등기명령이나 점유이전금지가처분으로 권리를 보전할 필요가 있는지 판단합니다.
소송 전에 계약 해지, 보증금 반환, 명도 요구 의사를 상대에게 분명히 전달하고 합의할 여지가 있는지 확인합니다.
합의가 안 되면 보증금반환청구소송, 명도소송, 차임 조정신청 중 사건에 맞는 절차를 진행합니다.
판결이 확정되면 강제집행에 나서거나 보증금과 명도확인서를 교환하는 방식으로 사건을 마무리합니다.
임대차분쟁 | 임대차분쟁 비용 산정 기준
보증금반환청구소송이나 명도소송의 소송목적의 값(청구액), 사건의 난이도, 보전처분 병행 여부를 반영해 정합니다.
사건 종결 시점에 회수한 보증금이나 얻은 결과를 기준으로 따로 정하는 경우가 일반적입니다.
인지대와 송달료, 임차권등기명령이나 가처분 신청 비용, 감정료 등 절차 진행에 드는 돈이 별도로 생길 수 있습니다.
명도소송에서 승소해 강제집행을 하면 집행관 수수료와 노무비 같은 집행 비용이 별도로 발생합니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
임대차분쟁 | 임대차분쟁 점검 항목
1️⃣ 임차인 보증금 반환 전 점검
- 계약이 종료됐는데도 보증금을 돌려받지 못하셨습니까?
- 입주 때부터 전입신고와 확정일자를 지금까지 유지하고 계십니까?
- 이사 전에 임차권등기명령을 신청했거나 알아보셨습니까?
- 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 임대인에게 보내셨습니까?
2️⃣ 임대인 명도 전 점검
- 임차인의 차임 연체가 2기분(상가는 3기분) 이상 쌓였습니까?
- 해지하겠다는 의사를 내용증명 등으로 분명히 전달하셨습니까?
- 임의로 점유를 되찾으려 하지 않고 법적 절차를 준비하고 계십니까?
- 점유이전금지가처분이 필요한지 검토하셨습니까?
3️⃣ 계약갱신 점검
- 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구하셨습니까?
- 임대인이 내세운 거절 사유가 실거주 같은 법정 사유에 해당합니까?
- 과거에 갱신요구권을 이미 행사한 적이 있습니까?
4️⃣ 상가임대차 점검
- 권리금 회수 방해가 쟁점이 되는 상황입니까?
- 최초 계약 기간을 포함한 임대차 기간이 10년을 넘지 않았습니까?
- 차임 연체가 3기분 이상 쌓였습니까?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
임대차분쟁 승소사례
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