하남 공인중개사법위반변호사 | 사건 한 번에 정리
이 유형의 사건에서는 경찰에 한 진술과 행정청에 낸 소명서가 서로 영향을 줍니다. 그래서 형사 대응과 행정 대응을 따로 보지 않고 처음부터 하나의 계획으로 세워야 합니다. 문제 되는 행위로는 무자격 중개, 법정 한도를 넘는 보수, 이중계약서(다운계약서) 작성, 중개대상물 확인·설명의무 위반, 거짓 등록 등이 있습니다(공인중개사법 제33조, 제48조, 제49조). 어떤 행위를 했는지만큼 형사처벌, 자격취소·등록취소·업무정지 같은 행정처분, 둘 다 중 무엇이 예상되는지가 전략을 좌우합니다.
공인중개사법위반 | 공인중개사법 위반 주요 유형
수사나 신고로 이어지는 출발점은 몇 가지 유형으로 모입니다. 어느 유형이냐에 따라 적용되는 처벌 조문과 처분 근거가 정해집니다.
무자격·무등록 중개
명의를 대여한 사람과 차용한 사람은 모두 처벌 대상입니다. 자격증이나 개설등록이 없는 상태의 중개, 그리고 그런 중개의 알선을 처벌하는 조항이 있습니다(공인중개사법 제48조). 자격증이나 등록증을 빌려줘서 무자격자가 영업한 경우에도 같은 조항으로 처벌합니다.
한도 초과 보수·금품 수수
받은 보수가 법정 한도를 넘었다면 이름표를 어떻게 붙였든 처벌 대상입니다(공인중개사법 제33조, 제49조). 초과분을 돌려주는 문제와는 별도로 행정처분 사유가 되기도 합니다. 계약서 금액과 실제 수령액이 다를 때 법원이 어느 쪽을 믿는지가 핵심입니다.
다운계약서 등 이중계약서 관여
고객이 부탁했든 중개사가 먼저 꺼냈든, 실거래가와 다르게 계약서를 이중으로 쓰는 다운계약서에 관여하면 공인중개사법상 금지행위가 될 수 있습니다. 작성 권유와 알선도 포함됩니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 위반이 더해져 따로 처벌받는 경우도 있고, 처분 수위는 누가 주도했는지에 따라 갈립니다.
확인·설명의무 등 중개대상물 의무 위반
중개대상물 설명은 말로만 하면 의무를 다한 것이 아닙니다. 권리관계, 하자 같은 정보를 확인해 알린 뒤 그 내용을 서면으로 건네야 하고, 둘 중 어느 하나가 빠져도 위반입니다(공인중개사법 제25조). 깜빡 누락했는지 일부러 숨겼는지에 따라 형사와 행정에서의 평가가 갈립니다.
공인중개사법위반 | 형사처벌과 행정처분의 병행 구조
위반 한 건이 법원과 행정청 두 곳에서 동시에, 또는 시간차를 두고 다뤄지는 경우가 많습니다. 절차는 독립적이어도 한쪽 기록이 다른 쪽의 증거가 되므로 한 곳만 준비하면 불리해집니다.
형사: 수사와 적용 조문
수사는 고의성, 반복성, 이득액 세 가지를 중심으로 진행됩니다. 제48조와 제49조는 행위별로 징역과 벌금의 상한을 달리 정하고 있으니 본인 사건이 어느 조항에 해당하는지부터 확인해야 합니다.
행정: 자격취소·등록취소·업무정지
행정처분은 관할 시장·군수·구청장 등이 내리며 종류는 자격취소, 등록취소, 업무정지입니다(공인중개사법 제35조, 제38조, 제39조). 형사 절차와 독립적으로 진행되니 벌금형이나 선고유예로 형사가 끝났다고 마음을 놓아서는 안 됩니다.
두 절차 사이의 상호 영향
행정청은 사실을 인정할 때 판결문이나 수사 단계의 진술을 그대로 가져다 쓰는 일이 많습니다. 방향이 반대여도 마찬가지로, 행정조사에서 낸 소명서가 수사 자료로 넘어갈 수 있습니다. 어느 쪽에 내든 진술과 자료는 서로 모순이 없도록 신중하게 제출해야 합니다.
⚠ 형사판결과 행정처분의 시차
행정청이 판결 확정을 기다리지 않고 등록취소나 업무정지를 먼저 내릴 수도 있습니다. 이의신청, 행정심판, 행정소송은 각각 기한이 있고 통지받은 날부터 계산되므로 날짜를 놓치면 불복할 수 없습니다.
공인중개사법위반 | 처분 수위 결정 요소
위반 유형이 같아도 구체적 사정에 따라 벌금액, 업무정지 기간, 등록취소 여부가 달라집니다. 실무에서 주로 보는 요소를 정리했습니다.
위반 횟수와 반복 여부
전력은 불리하게 작용합니다. 같은 잘못을 되풀이했다면 형사 양형과 행정처분 양정이 모두 올라가고, 과거 처분 기록이 있으면 가중처분으로 기울기 쉽습니다.
위반으로 얻은 이득의 규모
처벌과 처분의 수위를 곧바로 끌어올리는 것은 얼마를 벌었느냐입니다. 초과 수수료 액수와 무자격 영업의 수익이 그대로 반영됩니다. 받은 금액을 반환했거나 피해자와 합의했다면 유리하게 참작될 수 있습니다.
고의 및 인식의 정도
소명에서 가장 신경 쓸 부분은 '알면서 했는지'입니다. 실수나 업계 관행에서 비롯됐음을 보여 줄 수 있다면 결과가 크게 달라지며, 확인·설명의무 위반처럼 과실에 가까운 사건에서 특히 그렇습니다.
공인중개사법위반 | 상담부터 종결까지의 절차
현재가 신고·수사 단계인지 처분 통지 이후인지를 계약서, 통지서, 출석요구서로 가장 먼저 구분합니다. 단계마다 해야 할 일이 다르기 때문입니다.
형사수사와 행정조사가 병행되는지 확인하고, 두 절차에서 한 진술과 소명이 엇갈리지 않게 준비합니다.
경찰 조사에 동행해 대응하고, 위반 여부와 고의, 이득 규모에 관한 사실과 법리를 담은 의견서를 제출합니다.
사전통지가 오면 소명자료로 답하고, 처분이 나오면 이의신청, 행정심판, 행정소송 중 무엇을 언제까지 할지 기한과 요건을 검토합니다.
기소되면 재판에서 양형자료를 제출하고, 형사판결과 행정처분이 서로 어떻게 반영되는지 끝까지 점검합니다.
공인중개사법위반 | 수임 비용 기준
첫 상담에서 사건이 수사, 처분 통지, 재판 중 어느 단계인지와 위반 유형을 확인하고, 대응 방향과 예상 비용 범위를 안내합니다.
형사와 행정을 함께 맡는지, 각 절차가 기소 전후나 사전통지 전후 중 어느 지점인지에 따라 기준이 달라집니다.
처분에 불복해 이의신청, 행정심판, 행정소송까지 진행하면 절차별로 비용이 따로 발생할 수 있습니다.
인지대, 송달료, 자료 수집·감정비 등 실제 지출되는 경비는 별도로 청구합니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
공인중개사법위반 | 상황별 점검표
1️⃣ 개업공인중개사·소속공인중개사인 경우
- 법정 한도를 초과하는 중개보수를 받은 적이 있나요?
- 무자격자에게 명의를 빌려주거나 빌린 적이 있나요?
- 확인·설명서를 작성하지 않았거나 서면으로 교부하지 않았나요?
- 이중계약서 작성을 권유했거나 작성해 준 적이 있나요?
2️⃣ 수사를 받는 경우
- 수사기관으로부터 출석요구서나 조사 통지를 받았나요?
- 조사에서 할 진술이 행정처분 단계의 소명과 모순되지 않나요?
- 위반으로 얻은 이득이 얼마인지 정리해 두었나요?
- 변호인 없이 이미 진술한 내용이 있나요?
3️⃣ 행정처분을 앞둔 경우
- 자격취소·등록취소·업무정지 사전통지를 받았나요?
- 의견제출 기한이 언제인지 확인했나요?
- 처분이 이미 확정됐다면 불복 기간이 남아 있는지 확인했나요?
- 과거에 행정처분을 받은 이력이 있는지 확인했나요?
4️⃣ 거래 당사자·의뢰인인 경우
- 초과 중개보수를 지급했다면 반환받을 수 있는지 알아보았나요?
- 확인·설명의무 위반으로 피해를 입었다면 관련 자료를 갖고 있나요?
- 거래한 중개사무소가 실제로 등록된 곳인지 확인했나요?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
- 고용노동부 - https://www.moel.go.kr
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