서울 임대차분쟁변호사
서울 임대차분쟁변호사 | 임차인·임대인 양측 쟁점 한 번에 정리
세를 둘러싼 갈등은 크게 세 방향으로 나뉩니다. 계약이 끝났는데 맡긴 보증금을 받지 못하는 문제, 나가야 할 임차인이 버티는 문제, 재계약이나 월세 증액을 두고 의견이 갈리는 문제입니다. 주거용에는 주택임대차보호법이, 영업용에는 상가건물 임대차보호법이 각각 적용되기 때문에 같은 갈등이라도 건물이 집인지 가게인지에 따라 결과가 갈립니다. 임차인에게는 대항력과 우선변제권을 유지했는지가, 임대인에게는 해지를 법대로 했는지와 정해진 절차에 따라 건물을 돌려받는지가 핵심입니다.
임대차분쟁 | 임대차 갈등, 나는 어느 경우일까
임대인이냐 임차인이냐, 그리고 원하는 결과가 무엇이냐에 따라 거쳐야 할 절차가 다릅니다. 아래 네 가지 경우 중에서 자신과 가장 가까운 것을 먼저 찾으면 대응의 큰 줄기가 보입니다.
| 우선 조치 | 임차권등기명령 신청 |
| 다음 절차 | 보증금반환청구소송 |
| 소요 기간 | 사안에 따라 수개월 |
| 핵심 쟁점 | 대항력과 우선변제권이 지금도 유지되고 있는지 |
임차권등기명령을 받아 두면 이사한 뒤에도 대항력과 우선변제권이 계속 인정됩니다(주택임대차보호법 제3조의3).
| 우선 조치 | 계약해지 통지·내용증명 |
| 다음 절차 | 건물인도 소송, 상황에 따라 점유이전금지가처분 병행 |
| 소요 기간 | 본소송까지 수개월 이상 |
| 핵심 쟁점 | 월세 2기분 연체 등 해지할 수 있는 조건이 충족됐는지 |
임차인의 월세 연체가 2기분에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조).
| 청구 가능 기간 | 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이 |
| 갱신 가능 횟수 | 1회, 존속기간 2년 추가 |
| 거절 가능 사유 | 실거주, 연체 등 법정사유 |
| 핵심 쟁점 | 임대인에게 법에 규정된 거절 사유가 있는지 |
임차인은 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신을 요구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3).
| 인상 한도 | 주거용 5% 이내 원칙 |
| 조정 방법 | 합의 불성립 시 조정 신청 |
| 소요 기간 | 조정 절차 수주~수개월 |
| 핵심 쟁점 | 경제적 사정 변동 등 증액을 정당화할 사유가 있는지 |
월세나 보증금을 올리는 폭은 기존 금액의 20분의 1을 넘을 수 없습니다(주택임대차보호법 제7조, 동법 시행령 제8조).
임대차분쟁 | 보증금을 돌려받지 못할 때의 대응 순서
계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 일단 짐을 그대로 두십시오. 이사를 마치는 순간 대항력과 우선변제권이 약해질 수 있습니다. 이 두 권리가 계속 인정되는지 확인하는 일이 첫 단계이고, 그다음에 정해진 순서를 따라야 합니다.
임차권등기명령의 역할
핵심은 이사보다 등기가 앞선다는 점입니다. 계약 기간이 끝났는데 보증금이 오지 않으면 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 등기부에 등기가 마쳐진 것을 확인한 뒤에 이사하거나 전입신고를 옮기십시오. 이렇게 하면 이사한 뒤에도 기존에 갖춘 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3). 순서가 뒤바뀌면 대항력을 잃을 위험이 있습니다.
보증금 반환 소송과 지급명령
등기까지 끝났다면 보증금반환청구소송을 통해 강제집행의 바탕이 되는 판결을 얻는 단계로 갑니다. 임대인이 이의를 제기할 가능성이 낮으면 지급명령으로 소요 시간을 줄일 수 있습니다. 다만 임대인이 이의하면 사건은 곧바로 통상의 소송 절차로 바뀝니다.
경매 절차와 우선변제
경매 절차가 열린 경우 확정일자를 받아 두었다면 뒤늦게 권리를 취득한 사람들보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2). 관건은 내 권리보다 앞선 순위의 근저당권 등입니다. 이런 담보권이 있으면 내 배당 순위가 뒤로 밀리므로, 등기부에서 권리의 선후 관계부터 살펴야 합니다.
임대차분쟁 | 임차인을 내보내는 명도 절차
임대인이 임차인을 나가게 하려면 해지 사유가 법에 맞게 갖춰져 있어야 하고, 건물을 돌려받는 방법도 합법적이어야 합니다. 열쇠를 교체하거나 짐을 치우는 등 스스로 해결하려는 행동은 형사처벌로 이어질 수 있으니 피하셔야 합니다.
해지가 가능한 경우
두어 번 월세가 늦었다는 이유만으로 바로 계약을 끝낼 수는 없습니다. 연체액이 쌓여 주택은 월세 두 달 분(민법 제640조), 상가는 월세 세 달 분에 달해야 해지권이 발생합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의8). 기준은 늦은 횟수가 아니라 쌓인 금액의 합계입니다.
건물인도 소송과 점유이전금지가처분
나가지 않는 임차인에게서 건물을 되찾으려면 건물인도 소송에서 이겨 판결을 받아야 집행할 수 있습니다. 재판이 진행되는 동안 임차인이 점유를 제3자에게 넘기면, 판결에 적힌 상대방과 실제로 살고 있는 사람이 달라 집행이 어려워집니다. 이 때문에 소를 내는 시점을 전후해 점유이전금지가처분도 같이 신청할지 살펴봅니다.
강제집행과 인도확인서
판결이 확정되면 집행관이 강제로 건물을 인도받게 됩니다. 실무상 보증금 반환과 건물 인도는 서로 동시에 이행해야 하는 관계로 취급하므로, 보증금을 건네는 때에 인도 사실을 확인하는 서면을 받아 두는 방식을 많이 씁니다.
임대차분쟁 | 갱신요구권과 임대인 거절의 적법성
계약갱신요구권을 둘러싼 갈등은 두 가지 질문으로 정리됩니다. 임차인이 법에서 정한 기간 안에 갱신을 요구했는지, 그리고 임대인이 든 거절 이유가 법에 열거된 사유에 들어맞는지입니다.
갱신을 요구하는 시기와 효과
갱신을 요구할 수 있는 시기는 계약 종료일 6개월 전부터 시작해 2개월 전에 끝납니다. 이 기간에 요구하면 기존과 똑같은 조건으로 계약이 다시 이어진 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조의3). 단, 이 권리는 한 번만 행사할 수 있고 연장되는 기간은 2년입니다.
임대인이 거절할 수 있는 사유
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유는 법에 한정되어 있습니다. 임대인이나 그 가족이 실제로 거주하려는 경우, 임차인이 월세 두 달 분을 연체한 경우 등입니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항). 실거주를 이유로 거절해 놓고 제3자와 새로 임대차를 맺었다면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
상가 임차인의 갱신요구권 기간
상가는 요구할 수 있는 기간이 상당히 깁니다. 상가 임차인은 최초 계약 기간을 합쳐 10년에 이를 때까지 갱신을 요구할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조). 다만 월세 연체가 3기분에 이르는 등 법에 정해진 사유가 있으면 임대인이 이를 거절할 수 있습니다.
⚠ 갱신요구 기한을 넘기지 않도록
갱신 요구는 기한 안에서만 가능합니다. 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간이며(주택임대차보호법 제6조의3), 이 기간을 놓치면 갱신을 요구할 권리를 상실할 수 있으므로 일정을 반드시 확인하십시오.
임대차분쟁 | 상담부터 마무리까지
계약서, 등기부등본, 내용증명을 보냈는지 여부 등 자료를 살펴 임차인과 임대인 중 어느 쪽의 문제인지 구분하고 쟁점을 추립니다.
본안 소송 전에 임차권등기명령이나 점유이전금지가처분 같은 보전 조치로 권리를 확보해야 하는지 검토합니다.
소송에 들어가기 전에 해지, 보증금 반환, 건물 인도를 요구한다는 뜻을 상대방에게 명확히 전하고 타협할 가능성을 탐색합니다.
타협이 어려우면 보증금반환청구소송, 건물인도 소송, 차임 조정 신청 중에서 사안에 맞는 절차를 밟습니다.
판결이 확정되면 강제집행에 나서거나, 보증금 지급과 건물 인도 확인서 교환을 동시에 진행해 사건을 정리합니다.
임대차분쟁 | 임대차 분쟁 비용은 어떻게 정해지나
보증금반환청구소송이나 건물인도 소송의 소가(청구 금액), 사안의 복잡성, 보전처분을 병행하는지 여부를 반영해 결정합니다.
사건을 마무리하면서 되찾은 보증금 규모나 얻은 성과를 보고 별도로 약정하는 경우가 일반적입니다.
인지대와 송달료, 임차권등기명령이나 가처분 신청에 들어가는 비용, 감정 비용 등 절차 진행 중 지출이 따로 발생할 수 있습니다.
건물인도 소송에서 승소해 강제집행에 들어가면 집행관 수수료와 인부 비용 등 집행에 쓰이는 돈이 별도로 필요합니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
임대차분쟁 | 임대차 분쟁 점검표
1️⃣ 임차인의 보증금 반환 전 점검
- 계약 기간이 끝났음에도 보증금을 돌려받지 못하셨습니까?
- 입주 이후 전입신고와 확정일자를 지금까지 계속 유지하고 있습니까?
- 이사 전에 임차권등기명령을 이미 신청했거나 신청을 검토해 보셨습니까?
- 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 임대인에게 발송하셨습니까?
2️⃣ 임대인의 명도 전 점검
- 임차인의 월세 연체가 2기분(상가는 3기분)에 이르렀습니까?
- 계약을 해지한다는 의사를 내용증명 같은 방법으로 명확히 통지하셨습니까?
- 직접 건물을 되찾으려 하지 않고 법적 절차에 따르도록 준비하셨습니까?
- 점유이전금지가처분이 필요한 상황인지 검토하셨습니까?
3️⃣ 계약 갱신 점검
- 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구하셨습니까?
- 임대인이 든 거절 사유가 실제 거주 같은 법정 사유에 해당합니까?
- 이전에 계약갱신요구권을 행사한 적이 있습니까?
4️⃣ 상가 임대차 점검
- 권리금을 회수하지 못하도록 방해받은 사정이 있습니까?
- 첫 계약 때부터 합산한 임대차 기간이 아직 10년이 안 됐습니까?
- 월세 연체액이 3기분에 이르렀습니까?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
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