서울 부동산명도소송변호사
서울 부동산명도소송변호사 | 사건 한 번에 정리
머물 권리를 잃었는데도 부동산을 점유한 채 나가지 않는 사람을 상대로 그 부동산을 되찾는 재판을 명도소송이라 부릅니다. 계약 기간이 끝난 세입자, 경매 낙찰 뒤에도 눌러앉은 종전 소유자, 아무 약속 없이 들어와 사는 사람이 대표적인 상대입니다. 소유자라면 소유권을 근거로 돌려달라고 할 수 있고(민법 제213조), 임대인이라면 임대차가 끝났다는 점을 내세워 반환을 청구합니다(민법 제618조, 제654조). 그런데 이겨서 판결문을 받았다고 상대가 알아서 나가 주지는 않으며, 그 판결을 집행권원으로 삼아 강제집행을 한 번 더 신청해야 비로소 열쇠를 받게 됩니다.
부동산명도소송 | 부동산 인도를 청구할 수 있는 법적 근거
소송의 뼈대는 상대에게 이 부동산을 차지할 정당한 이유가 남아 있지 않다는 주장입니다. 현장에서 자주 내세우는 청구 근거는 아래와 같습니다.
임차 기간이 만료됐거나 적법하게 계약을 해지했는데도 세입자가 인도를 거부하는 상황입니다. 차임이 두 달분에 이르도록 연체되면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조). 계약이 실제로 종료됐는지, 해지 의사가 상대에게 전해졌는지부터 다투게 됩니다.
집을 매수했거나 경매로 낙찰받았는데 종전에 살던 사람이 자리를 비우지 않는 상황입니다. 소유자는 소유권에 기대어 방해를 배제하고 반환을 청구할 수 있습니다(민법 제213조). 경매 사건에서는 낙찰자가 그대로 승계해야 하는 임차인이 있는지를 가장 먼저 살핍니다.
처음부터 계약도 합의도 없이 남의 부동산을 차지하고 쓰는 상황입니다. 명도 청구만 하는 것이 아니라 그 기간 동안 쓴 이익에 해당하는 금액도 부당이득으로 함께 청구하는 사례가 많습니다(민법 제741조).
상가 임차인은 계약갱신을 요구할 권리가 있지만, 법이 열거한 거절 사유가 임대인에게 있다면 갱신을 막고 명도를 구할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조). 이때 임대인이 신규 임차인 주선을 방해해 권리금 회수 기회를 막은 것은 아닌지가 함께 문제 됩니다.
동시이행 관계를 간과했을 때의 문제
보증금을 돌려받는 것과 집을 비우는 것은 서로 동시에 이행하는 관계로 다루는 것이 일반적입니다. 보증금은 그대로 쥐고 나가라고만 하면 세입자가 "돈을 받아야 나간다"며 정당하게 버틸 수 있습니다. 소장 접수 전에 보증금 정산 방식부터 정리해 두시기 바랍니다.
부동산명도소송 | 명도단행가처분을 쓰는 경우
본안 재판은 보통 몇 달이 걸립니다. 그 사이 점유자가 건물을 망가뜨리거나 제3자에게 점유를 넘겨 사태를 복잡하게 만들 우려가 있다면, 판결을 기다리지 않고 먼저 인도받는 명도단행가처분을 함께 검토합니다.
일반 가처분과의 차이
판결 전에 점유를 먼저 옮겨 오는 조치라서 법원은 인용에 신중합니다. 인도가 늦어지면 회복하기 어려운 손해가 닥친다는 사정을 구체적인 자료로 소명해야 가능성이 열립니다.
점유이전금지가처분 병행
실무에서는 점유이전금지가처분이 훨씬 자주 쓰입니다. 소송 중에 점유자가 다른 사람에게 점유를 넘기면 판결문의 당사자와 현재 점유자가 달라져 집행이 좌절될 수 있는데, 이 가처분이 그 길을 미리 막아 줍니다. 소를 제기하기 전에도 신청이 가능하고 독립해서 신청해도 됩니다.
부동산명도소송 | 명도소송의 핵심 다툼 포인트
언뜻 보면 권리가 없으니 나가라는 간단한 사건 같지만, 법정에서는 계약이 있었는지, 차임 연체가 사실인지, 상대가 대항력을 갖춘 임차인인지를 두고 치열하게 맞서고 이 쟁점들이 승패를 가릅니다.
대항력·우선변제권을 갖춘 임차인 여부
주택 임차인이 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)까지 마치면 그 다음 날부터 제3자에게도 임차권을 내세울 수 있는 대항력이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 따라서 낙찰자가 인도를 요구할 때 임차인이 이 요건을 언제 갖췄는지가, 낙찰자가 임대차를 승계하는지 여부를 좌우합니다.
연체 월세 액수와 해지의 유효성
몇 달 연체했다는 사실만으로 계약이 끝나는 것은 아니며 연체액이 두 달분에 도달해야 해지권이 발생합니다(민법 제640조). 이어서 해지 의사표시가 상대방에게 실제로 닿았는지, 닿은 뒤 상대가 이의를 제기했는지를 살피게 됩니다.
권리금·시설비 관련 반소와 항변
상가 임차인은 명도 청구에 맞서 "권리금 회수를 방해당했다", "투자한 시설비를 반환하라"며 반소를 내기도 합니다. 그러면 부동산 인도 문제뿐 아니라 금전 정산까지 끝나야 분쟁이 마무리됩니다.
부동산명도소송 | 판결 이후에도 집행이 필요한 이유
승소 판결은 끝이 아니라 시작점에 가깝습니다. 상대가 자진해서 비우지 않으면 강제집행 절차를 다시 밟아야 부동산이 실제로 손에 들어옵니다.
인도명령과 강제집행 신청
판결이 확정되면 그 판결문, 즉 집행권원을 가지고 집행관 사무실에 인도집행을 신청합니다. 경매 대금을 납부한 낙찰자라면 별도 소송 없이 인도명령이라는 간편한 절차로 집행권원을 신속히 얻을 수 있는 때도 있습니다(민사집행법 제136조).
집행 당일 유의 사항
집행하는 날에는 집행관이 동원한 인력이 짐을 반출하고, 잠긴 문은 열쇠업자가 개방합니다. 짐을 보관하거나 처리하는 비용은 우선 신청인이 부담하고, 이후 상대방에게 청구해 돌려받는 구조입니다.
부동산명도소송 | 상담부터 인도 완료까지
계약서·등기부·지금까지 주고받은 통지 자료를 모아 계약 종료 여부와 청구 근거를 정리합니다.
재판에 앞서 기한을 정해 비워 달라는 내용증명을 보내 자진 이행 가능성을 타진합니다. 이 단계에서 마무리되는 사건도 상당수입니다.
상황에 따라 점유자가 바뀌는 것을 막기 위해 점유이전금지가처분을 먼저 신청합니다.
소장을 접수한 뒤 계약 존부·연체·대항력 등 쟁점을 놓고 변론을 이어 갑니다.
판결이 확정되면 집행관을 통해 강제로 점유를 풀고 부동산을 인도받습니다.
부동산명도소송 | 명도소송 비용의 구성
다툼의 정도, 연체 월세와 부당이득을 합한 청구 금액, 가처분 병행 여부를 기준으로 정합니다. 명도단행가처분처럼 시간이 촉박한 사건은 업무 범위가 달라질 수 있습니다.
소송 가액에 비례해 법원에 납부하는 인지액과 송달료가 정해지고, 부동산은 시가표준액을 기준으로 인지액을 산정하는 방식이 적용됩니다.
집행관 수수료, 인력 비용, 짐 보관 창고비가 발생하며 건물 규모와 짐의 양에 따라 달라집니다.
실제로 부동산을 인도받았는지, 함께 청구한 월세·부당이득을 어느 정도 거뒀는지를 기준으로 합니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
부동산명도소송 | 체크리스트
1️⃣ 임대인 점검 사항
- 계약서에 종료 시점이나 해지 사유가 명확히 적혀 있나요?
- 세입자에게 계약 종료나 해지 사실을 서면으로 알리셨나요?
- 보증금을 돌려주는 방법을 어떻게 할지 정하셨나요?
- 점유자가 교체될 가능성에 대비해 점유이전금지가처분을 검토하셨나요?
2️⃣ 경매 낙찰자 점검 사항
- 점유자가 대항력을 갖춘 임차인인지 따져 보셨나요?
- 인도명령을 신청할 수 있는 기간이 아직 남아 있나요?
- 낙찰자가 인수해야 하는 임차 조건이 있는지 살펴보셨나요?
3️⃣ 무단점유 대응 시 점검 사항
- 점유자와 어떤 계약도 맺지 않았다는 증빙이 있나요?
- 점유한 기간의 사용 이익도 같이 청구할 생각인가요?
- 부동산을 실제로 점유한 사람이 누구인지 파악하셨나요?
4️⃣ 강제집행 단계 점검 사항
- 판결이 확정된 상태인지 확인하셨나요?
- 집행 뒤 남는 짐의 처리 방법을 미리 정해 두었나요?
- 집행 비용을 먼저 부담할 여력이 되나요?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
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