송파 부동산실명법위반변호사
송파 부동산실명법위반변호사 | 사건 한 번에 정리
예외부터 짚자면 종중, 부부 사이 등에는 특례가 있습니다. 그 밖에 실제 주인과 등기부상 이름이 다른 이른바 명의신탁은 형벌과 과징금이 동시에 걸릴 수 있는 사안입니다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조, 제5조, 제7조). 이름을 빌린 사람과 빌려준 사람 모두 처벌될 수 있고, 약정·등기가 무효가 되면서 소유권 다툼까지 생기니 사실관계부터 정확히 세워야 합니다.
부동산실명법위반 | 명의신탁 유형에 따라 처벌 대상과 수위가 갈립니다
명의를 어떤 구조로 빌렸느냐에 따라 유형이 나뉘고, 그에 따라 누가 처벌받는지, 특례를 쓸 수 있는지가 달라집니다. 내 사건이 어느 유형인지부터 가려 보십시오.
원래 내 이름으로 된 부동산을 남의 이름으로 옮겨 둔 경우입니다. 소유권은 그대로 신탁자에게 있다고 보고, 둘 사이의 약정과 그에 따른 등기는 무효로 처리합니다(부동산실명법 제4조 제1항, 제2항).
매매계약은 신탁자가 매도인과 맺고, 등기만 수탁자 이름으로 받아 둔 구조입니다. 매도인에서 수탁자로 넘어간 등기는 무효지만 매도인과 신탁자 사이의 계약은 살아 있어, 신탁자가 매도인에게 자기 앞으로 등기를 넘기라고 청구할 수 있습니다(부동산실명법 제4조).
수탁자가 신탁자와의 약속에 따라 매도인과 직접 계약하고 자기 이름으로 등기까지 받았다면 이 유형입니다. 매도인이 사정을 몰랐을 때는 수탁자 등기가 유효로 남아, 신탁자가 할 수 있는 건 대개 매수 자금 반환 청구 정도입니다.
특례의 핵심은 목적입니다. 세금을 피하거나 강제집행을 면하거나 법령상 제한을 피하려는 뜻이 없었다면 종중 재산·배우자 명의·종교단체 명의 등기는 처벌에서 빠질 수 있습니다(부동산실명법 제8조). 그 목적이 없었다는 걸 입증하는 것이 승부처입니다.
무효와 형사처벌은 따로 굴러갑니다
민사상 무효와 행정·형사 제재는 서로 다른 트랙입니다. 무효인지와 상관없이 과징금 처분과 수사가 함께 혹은 순서대로 진행될 수 있어, 두 절차를 묶어서 보고 대응해야 합니다.
부동산실명법위반 | 약정 무효가 남기는 후속 문제
처벌과 별도로 소유권 귀속, 실명등기 의무 문제가 줄줄이 이어집니다. 약정과 등기가 무효로 처리되는 순간부터입니다. 이 흐름을 알아야 과징금·이행강제금 대응도 설계할 수 있습니다.
약정·등기는 무효, 처벌은 별개
신탁자·수탁자 처벌 규정(같은 법 제7조)은 민사상 무효와 무관하게 적용됩니다. 민사상으로는 약정도 무효, 그 약정에 따른 등기로 생긴 물권변동도 무효입니다(부동산실명법 제4조 제1항, 제2항).
실명등기의무와 유예기간
이행강제금은 한 번으로 끝나지 않고 거듭 부과될 수 있습니다. 기존 명의신탁자가 법정 유예기간 안에 실명등기로 바꾸지 않으면 과징금, 이어서 이행강제금이 차례로 매겨지기 때문입니다(부동산실명법 제5조, 제6조). 전환 여부를 서둘러 검토하는 것이 유리합니다.
제3자 보호와 선의취득
수탁자가 부동산을 이미 처분했다면 선의의 제3자 보호 문제가 생깁니다. 약정과 등기가 무효라도 그 무효를 제3자에게 맞세울 수 없는 경우가 있기 때문입니다(부동산실명법 제4조 제3항). 신탁자가 손해배상이나 부당이득으로 돌려받을 수 있는지도 함께 따져야 합니다.
부동산실명법위반 | 과징금과 형사처벌이 함께 걸리는 구조
과징금·이행강제금 같은 행정제재와 벌금·징역 같은 형사처벌이 한꺼번에 걸릴 수 있다는 점이 이 사건의 특징입니다. 두 절차가 어떻게 다르고 서로 어떤 영향을 주는지 정리했습니다.
누가, 얼마나 처벌받나
조세포탈이나 법령상 제한 회피 목적이 있었는지, 부동산 값이 얼마인지가 형량을 정할 때 크게 작용합니다. 법정형 상한은 신탁자 징역 5년·벌금 2억원, 수탁자 징역 3년·벌금 1억원입니다(부동산실명법 제7조).
과징금 계산 기준
실무에서 가장 자주 다투는 건 가액을 언제, 어떤 방법으로 평가했느냐입니다. 과징금은 부동산 가액을 기준으로 하고, 조세포탈 여부와 실명등기 의무를 어긴 기간 등을 함께 반영해 산정됩니다(부동산실명법 제5조).
형사처벌과 과징금은 어떤 관계인가
한쪽 제재를 받았다고 다른 쪽이 면제되지는 않습니다. 과징금은 형사처벌과 별개의 행정제재이기 때문입니다. 다만 수사·재판용 소명자료가 과징금 단계에서도 그대로 쓰일 수 있으니 형사와 행정을 하나의 흐름으로 준비하십시오.
⚠ 불복 기한을 놓치지 마십시오
과징금 처분이 부당하다면 행정심판이나 행정소송으로 다툴 수 있지만, 처분서에 적힌 불복 기한이 있습니다. 기한을 넘기면 처분이 확정돼 다투기 어려우니 처분서를 받자마자 날짜부터 확인하십시오.
부동산실명법위반 | 수사·과징금 통지에서 종결까지
계약서, 계좌 내역, 등기부 등본으로 명의를 빌린 경위, 돈의 출처, 등기 과정을 먼저 재구성합니다. 아울러 세금 회피나 법령상 제한 회피 목적이 없었음을 보여 줄 자료가 있는지 확인합니다.
경찰 조사에서 명의신탁의 목적과 경위를 어떻게 설명하느냐가 처벌 여부와 형량을 크게 좌우합니다. 진술 전에 양자간·3자간·계약명의신탁 가운데 어느 유형인지 분명히 해 두어야 합니다.
관할 시·군·구청에서 과징금 처분 통지가 오면 산정 근거를 확인하고, 필요하면 의견제출, 이의신청, 행정심판·행정소송을 검토합니다.
기소되는지, 약식기소인지 정식기소인지에 따라 대응이 갈립니다. 정식재판이라면 특례 적용 가능성과 양형 자료를 준비합니다.
형사·행정 절차와 따로 실명등기 전환과 이행강제금 부과를 막기 위한 조치를 함께 진행합니다.
부동산실명법위반 | 비용 구조
처음 사실관계를 살피고 방향을 잡는 상담 단계 비용입니다. 사건 난이도, 관련 부동산 수와 가액에 따라 달라질 수 있습니다.
등기부 발급, 부동산 감정, 행정소송 인지대·송달료 등 절차에 필요한 비용이 따로 생길 수 있습니다.
불기소, 과징금 취소·감액, 감형 등 결과에 따라 따로 정할 수 있으며, 결과를 약속하지는 않고 사건에 맞춰 협의합니다.
수사 대응, 과징금 이의, 형사재판 대응 등 맡는 업무 범위에 따라 정합니다. 형사와 행정을 함께 맡으면 범위가 넓어지는 만큼 반영합니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
부동산실명법위반 | 체크리스트
1️⃣ 형사 조사 대응
- 신탁자와 수탁자 가운데 내 역할과 책임 범위가 어디까지인지 파악하셨나요?
- 명의를 빌린 경위를 어떻게 설명할지 정리해 두셨나요?
- 수사기관에서 출석하라는 연락을 받으셨나요?
2️⃣ 과징금 통지 대응
- 이의신청이나 행정심판·행정소송을 검토해 보셨나요?
- 불복할 수 있는 기한이 언제까지인지 아시나요?
- 과징금 통지서를 받았다면 부동산 가액과 위반 기간 등 산정 근거를 확인하셨나요?
3️⃣ 조세포탈·제한 회피 목적이 있었나
- 그런 목적이 없었다는 걸 보여 줄 자금 출처·경위 자료가 있나요?
- 농지법처럼 법이 정한 소유 제한을 피하려던 것이었나요?
- 명의를 빌릴 때 세금을 줄이거나 강제집행을 피하려는 목적이 있었나요, 없었나요?
4️⃣ 명의신탁 유형 확인
- 종중, 배우자, 종교단체 이름으로 등기하셨나요? (특례 검토 필요)
- 다른 사람이 매도인과 직접 계약하고 등기까지 받았나요? (계약명의신탁 가능성)
- 매도인과는 내가 계약하고 등기만 남의 이름으로 하셨나요? (3자간 등기명의신탁 가능성)
- 내 이름이던 부동산을 남의 이름으로 옮겨 두셨나요? (양자간 명의신탁 가능성)
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
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