은평 임대차분쟁변호사 | 임차인·임대인 양측 쟁점 한 번에 정리
보증금이 안 돌아오든, 세입자가 나가지 않든, 갱신이나 월세 인상을 두고 부딪히든 임대차 분쟁의 뼈대는 비슷합니다. 다만 주택은 주택임대차보호법, 상가는 상가건물 임대차보호법이 따로 적용되어 주거용인지 영업용인지에 따라 같은 분쟁도 답이 갈립니다. 세입자에게는 대항력과 우선변제권을 지켰는지가, 집주인에게는 계약을 적법하게 해지하고 정해진 절차로 점유를 되찾는지가 승패를 가릅니다.
임대차분쟁 | 임대차분쟁 유형별 대응 방향
집주인인지 세입자인지, 그리고 무엇을 원하는지에 따라 밟아야 할 절차가 다릅니다. 아래 네 가지 상황 중 지금 처지와 가장 비슷한 것부터 고르면 갈 길이 보입니다.
| 우선 조치 | 임차권등기명령 신청 |
| 다음 절차 | 보증금반환청구소송 |
| 소요 기간 | 사안에 따라 수개월 |
| 핵심 쟁점 | 대항력과 우선변제권이 지금도 유지되고 있는지 |
임차권등기명령을 받아 두면 이사한 뒤에도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3).
| 우선 조치 | 계약해지 통지·내용증명 |
| 다음 절차 | 명도소송과 필요 시 점유이전금지가처분 |
| 소요 기간 | 본소송까지 수개월 이상 |
| 핵심 쟁점 | 월세 2기분 연체 등 해지 요건이 충족됐는지 |
세입자의 월세 연체가 2기분에 달하면 집주인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조).
| 청구 가능 기간 | 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이 |
| 갱신 가능 횟수 | 1회, 존속기간 2년 추가 |
| 거절 가능 사유 | 실거주, 연체 등 법정사유 |
| 핵심 쟁점 | 집주인에게 법이 정한 거절 사유가 있는지 |
세입자는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3).
| 인상 한도 | 주거용 5% 이내 원칙 |
| 조정 방법 | 합의 불성립 시 조정 신청 |
| 소요 기간 | 조정 절차 수주~수개월 |
| 핵심 쟁점 | 경제 사정 변화 등 증액 사유가 있는지 |
월세나 보증금을 올릴 때에는 기존 금액의 20분의 1을 넘을 수 없습니다(주택임대차보호법 제7조, 동법 시행령 제8조).
임대차분쟁 | 보증금 미반환 시 대응 절차
계약이 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 짐을 먼저 빼서는 안 됩니다. 이사하는 순간 대항력과 우선변제권이 흔들릴 수 있으므로 이 권리가 유지되는지를 가장 먼저 확인하고, 정해진 순서를 지켜야 합니다.
임차권등기명령의 효과
보증금 없이 이사 일정부터 잡으면 위험합니다. 임차권등기명령을 법원에서 받고 등기부에 올라간 것을 확인한 다음에야 이사와 전입신고 변경을 해야, 새 거처로 옮긴 뒤에도 대항력과 우선변제권이 끊기지 않습니다(주택임대차보호법 제3조의3). 계약기간이 끝났는데 돈이 나오지 않는 상황이 출발점입니다.
보증금반환청구소송과 지급명령
등기까지 마쳤다면 보증금반환청구소송으로 강제집행의 근거를 마련합니다. 집주인이 다투지 않을 것 같으면 지급명령으로 시간을 줄일 수 있지만, 집주인이 이의신청을 하면 그 시점부터 일반 소송으로 이어집니다.
경매 배당과 우선변제권
경매가 개시돼도 확정일자를 받아 두었다면 나보다 늦게 권리를 취득한 사람보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2). 걸림돌은 나보다 앞서 설정된 근저당 같은 담보권으로, 이런 권리가 있으면 배당 순위가 밀립니다. 그래서 등기부에서 권리의 선후 관계부터 확인합니다.
임대차분쟁 | 세입자 명도 절차
점유를 되찾으려는 집주인은 해지 사유가 법적으로 인정되는지와 되찾는 방식이 합법적인지를 모두 충족해야 합니다. 열쇠를 바꾸거나 짐을 치우는 자력구제는 형사 문제가 될 수 있어 피해야 합니다.
임대차계약 해지 요건
석 달, 넉 달 밀렸다는 횟수는 중요하지 않습니다. 쌓인 연체액이 월세 두 달 치(주택, 민법 제640조) 또는 석 달 치(상가, 상가건물 임대차보호법 제10조의8)에 이르러야 집주인에게 해지권이 생깁니다.
명도소송·점유이전금지가처분
세입자가 버틴다면 명도소송에서 이겨 판결을 받아야 집행이 가능합니다. 재판 도중 세입자가 점유를 다른 사람에게 넘기면 판결의 상대방과 실제 점유자가 달라져 집행이 어긋나므로, 소 제기 전후에 점유이전금지가처분도 함께 검토합니다.
강제집행과 명도확인서
승소 판결이 확정되면 집행관이 집을 비우게 합니다. 보증금 반환과 집 인도는 동시에 이행하는 관계로 보기 때문에 실무에서는 보증금을 지급하는 자리에서 명도확인서를 받는 방식이 흔합니다.
임대차분쟁 | 계약갱신요구권과 거절 사유
주택 갱신요구권을 둘러싼 다툼은 두 가지로 압축됩니다. 세입자가 법정 기간 안에 갱신을 요구했는지, 그리고 집주인이 든 거절 사유가 법에 열거된 사유에 해당하는지입니다.
갱신 요구 기간과 효과
이 요구는 만료일 6개월 전부터 2개월 전까지만 가능합니다. 그 사이에 의사를 밝히면 이전 조건 그대로 계약을 다시 맺은 것으로 보며(주택임대차보호법 제6조의3), 평생 단 한 번 쓸 수 있고 늘어나는 기간은 2년입니다.
집주인의 갱신 거절 사유
집주인이 갱신을 막을 수 있는 사유는 법에 한정되어 있습니다. 집주인이나 직계가족의 실제 입주, 월세 두 달 치 연체 등이 해당합니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항). 입주한다고 해 놓고 새 세입자를 들였다면 손해배상 청구가 가능합니다.
상가 임차인의 계약갱신요구권
상가 임차인에게 허용된 갱신 기간은 주택보다 훨씬 깁니다. 최초 계약기간을 합쳐 10년이 될 때까지 갱신을 요구할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조). 월세 3기분 연체 등 법정 사유가 있으면 집주인이 이를 거절할 수 있습니다.
⚠ 갱신 요구 기간 도과 주의
요구는 기한이 있습니다. 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 해야 하며(주택임대차보호법 제6조의3), 그 사이를 놓치면 요구권을 잃을 수 있으니 달력에 날짜를 적어 두십시오.
임대차분쟁 | 상담부터 종결까지 진행 순서
계약서, 등기부등본, 내용증명 발송 여부 같은 서류를 보고 세입자 쪽 문제인지 집주인 쪽 문제인지를 구분합니다.
본소송 전에 임차권등기명령이나 점유이전금지가처분으로 권리를 먼저 보전할 필요가 있는지 판단합니다.
소송에 앞서 계약 해지, 보증금 반환, 명도 요구를 상대에게 분명히 통지하고 합의할 여지가 있는지 살핍니다.
합의가 되지 않으면 보증금반환청구소송, 명도소송, 차임 조정신청 중 사건에 맞는 절차로 진행합니다.
판결이 확정되면 강제집행을 하거나 보증금과 명도확인서를 교환하는 방식으로 사건을 끝냅니다.
임대차분쟁 | 임대차분쟁 비용 산정 기준
보증금반환청구소송과 명도소송의 소가(청구 금액), 사건의 난이도, 보전처분을 함께 하는지에 따라 정합니다.
사건이 끝난 뒤 회수한 보증금이나 얻은 결과를 기준으로 따로 정하는 것이 일반적입니다.
인지대와 송달료, 임차권등기명령·가처분 신청 비용, 감정료 등 절차 진행에 필요한 돈이 별도로 생길 수 있습니다.
명도소송에서 승소한 뒤 강제집행을 신청하면 집행관 수수료와 노무비 등 집행 비용이 별도로 듭니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
임대차분쟁 | 임대차분쟁 확인 체크리스트
1️⃣ 세입자 · 보증금 반환 전 확인 사항
- 계약이 끝났는데도 보증금을 받지 못하셨나요?
- 입주할 때부터 전입신고와 확정일자를 계속 유지하고 계신가요?
- 이사 전에 임차권등기명령을 신청했거나 알아보셨나요?
- 보증금을 돌려달라는 내용증명을 집주인에게 보내셨나요?
2️⃣ 집주인 · 명도 전 확인 사항
- 세입자의 월세 연체가 2기분(상가는 3기분)을 넘었나요?
- 해지 의사를 내용증명 등으로 분명하게 통지하셨나요?
- 점유를 임의로 회수하지 않고 법적 절차를 준비하셨나요?
- 점유이전금지가처분이 필요한지 검토하셨나요?
3️⃣ 계약갱신 확인 사항
- 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구하셨나요?
- 집주인이 든 거절 사유가 실거주 같은 법정 사유에 해당하나요?
- 이전에 갱신요구권을 행사한 적이 있나요?
4️⃣ 상가임대차 확인 사항
- 권리금 회수를 방해받았는지가 쟁점인가요?
- 최초 계약기간을 포함한 임대차 기간이 10년을 넘지 않았나요?
- 월세 연체가 3기분 이상 누적됐나요?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
임대차분쟁 승소사례
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