집을 한 채만 가지고 있다면 팔 때 양도소득세가 없다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 보유기간, 거주 요건, 양도가액에 따라 세금이 나올 수 있습니다.
1세대 1주택 비과세 요건은 무엇인가요?
양도일 현재 국내에 1주택을 가진 1세대가 그 주택을 2년 이상 보유해야 합니다. 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주도 해야 합니다(소득세법 제89조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제154조 제1항).
12억원이 넘으면 어떻게 되나요?
양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘는 고가주택은 비과세에서 제외되고, 12억원을 넘는 부분에 해당하는 양도차익에 과세합니다(소득세법 제89조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제156조).
보유·거주 기간에 따른 장기보유특별공제를 받을 수 있어, 실제 세금은 보유 기간에 따라 크게 달라집니다.
보유기간 2년 전에 팔아야 하면요?
해외이주로 세대 전원이 출국하거나, 1년 이상 해외 근무·취학으로 세대 전원이 출국하는 경우 등에는 보유기간 요건을 채우지 않아도 비과세를 받을 수 있습니다(소득세법 시행령 제154조 제1항 각 호). 출국일부터 2년 안에 팔아야 하는 등 요건이 까다로워 확인이 필요합니다.
신고는 언제 하나요?
주택을 팔면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 합니다(소득세법 제105조 제1항 제1호). 비과세 대상이어도 12억원 초과 고가주택이라면 신고와 납부가 필요합니다.
세대 구성, 분양권·입주권 보유 여부에 따라 1주택 판단이 달라질 수 있으니 계약 전에 확인하세요.
1세대 1주택 판단은 세대원 한 명의 주택이나 분양권 하나로 뒤집히기도 합니다. 매매계약 전에 세대 전체의 보유 현황을 점검해 보세요.
근거 법령: 소득세법 제89조, 제105조, 소득세법 시행령 제154조, 제156조. 2026년 10월 17일 시행 법령 기준으로 작성했습니다. 이 페이지는 일반적인 법률 정보를 안내하기 위한 것으로 특정 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 세법과 판례는 자주 바뀌므로 실제 대응은 처분서와 자료를 확인한 변호사와 상담한 뒤 정하시기 바랍니다.