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송파 민간투자법변호사

송파 민간투자법변호사 | 사업 구조 설계부터 실시협약, 분쟁 대응까지

핵심 요약

도로·철도·학교·하수처리장 같은 사회기반시설을 국가 예산 대신 민간 자본으로 짓고 운영하게 하는 법이 민간투자법입니다(사회기반시설에 대한 민간투자법 제1조). 사업의 성패는 대개 주무관청과 협상하는 단계, 곧 사업시행자 지정과 실시협약 체결 과정에서 갈립니다. 어떤 방식(BTO·BTL 등)을 고르느냐에 따라 돈을 어떻게 회수하고 위험을 누가 지는지가 통째로 달라집니다. 운영에 들어간 뒤에는 MRG(최소운영수익보장)가 없어지고 들어온 위험분담·손익공유 구조, 그리고 협약을 바꾸거나 끝낼 때의 보상 계산이 다툼의 중심이 됩니다.

행정 · 인프라 관련법: 사회기반시설에 대한 민간투자법 실시협약 자문형

감수 문을 변호사(부산대표변호사) · 최종 수정 2026년 11월 2일

민간투자법 | 민간투자 사업방식(BTO·BTL·BOT 등) 고르기와 구조 짜기

법은 제4조에서 추진 방식을 몇 가지로 나눠 두었고, 무엇을 택하는지에 따라 소유권이 언제 넘어가는지, 투자금을 어떻게 거둬들이는지, 어떤 위험을 안게 되는지가 달라집니다. 제안 초기에 구조를 잘못 짜면 협약 협상 때 불리한 조건을 떠안기 쉽습니다.

BTO와 BTL의 차이

두 방식 모두 준공과 함께 소유권은 국가나 지자체로 넘어갑니다. 차이는 그다음입니다. BTO는 사업자가 시설을 직접 운영하며 이용자에게서 사용료를 걷고, BTL은 국가·지자체가 그 시설을 빌려 쓰면서 사업자에게 임대료를 줍니다(사회기반시설에 대한 민간투자법 제4조). 이용자가 얼마나 올지에 대한 위험을 BTO는 민간이 떠안는 반면 BTL은 그 부담이 적어, 학교나 문화시설에 BTL이 많이 쓰입니다.

사업방식에 따라 달라지는 협상력

한번 정한 방식은 나중에 실시협약에서 어디까지 협상할 수 있는지를 미리 정해 버립니다. 그래서 제안서를 쓸 때부터 자금을 어떻게 끌어올지, 세금은 어떻게 되는지, 위험을 어떻게 나눌지를 한꺼번에 살펴야 합니다. 이 단계를 지나면 방식을 바꾸기가 거의 불가능하니 초기 자문의 비중이 큽니다.

민간투자법 | 실시협약 체결과 사업시행자 지정

사업을 맡으려면 주무관청에 제안하고 심사를 받은 다음 실시협약을 맺는 절차를 차례로 밟아야 합니다(사회기반시설에 대한 민간투자법 제13조 등). 실시협약은 사업 전반의 권리와 의무를 정하는 문서라, 그 안의 조항 하나가 훗날 분쟁의 근거로 쓰입니다.

사업시행자 지정 절차

주무관청은 민간투자사업기본계획을 고시한 뒤, 정부가 고시한 사업이나 민간이 제안한 사업의 계획을 평가해 시행자를 지정합니다(사회기반시설에 대한 민간투자법 제13조). 경쟁하는 제안자가 있었다면 평가 기준이 공정했는지, 절차에 흠이 없었는지를 두고 다툼이 생길 수 있습니다.

실시협약에 들어가는 주요 조항

협약에는 사업기간, 사용료를 매기는 방법, 시설을 유지·관리할 의무, 협약을 바꾸거나 끝낼 수 있는 사유, 손해배상과 보상 규정이 담깁니다(사회기반시설에 대한 민간투자법 제14조). 서명 전에 조항을 하나씩 따져 사업자가 어디까지 책임지고 정부가 어디까지 지원하는지 분명히 해 두면 뒤탈이 줄어듭니다.

민간투자법 | 위험분담·손익공유 구조

재정 부담이 크다는 비판 끝에 MRG가 사라진 뒤로는, 위험분담형이나 손익공유형처럼 수요 위험을 정부와 민간이 나눠 지는 방식이 협약에 들어가고 있습니다. 내 사업에 어떤 방식이 적용되느냐가 사업자가 실제로 떠안는 위험의 크기를 정합니다.

수요 위험과 정부 지원

정부가 재정지원금이나 보조금을 주기로 했다면, 언제 어떤 계산으로 주는지가 협약에 구체적으로 적혀 있는지부터 다툼이 시작됩니다. 실제 통행량이나 이용률이 예측과 크게 어긋났을 때 이를 조정하는 조항이 있느냐가 가장 큰 쟁점입니다.

협약 변경과 사업 재구조화

금리나 물가가 크게 뛰거나 법령이 바뀌어 사업 여건이 달라졌다면 협약을 고쳐야 할 수 있습니다. 주무관청이 변경을 받아들이지 않으면, 협약을 어떻게 읽어야 하는지, 사업자가 일방적으로 행사할 수 있는 권리가 어디까지인지 법적으로 따져야 합니다.

민간투자법 | 협약 해지·보상 계산과 분쟁 대응

협약이 해지되면 정부가 사업자에게 보상하도록 정해 둔 경우가 많고, 실무에서 가장 자주 부딪치는 것이 바로 보상을 얼마나, 어떻게 계산하느냐입니다. 행정청의 조치가 처분에 해당하면 행정소송으로, 협약에 따른 사법상 다툼이면 민사소송이나 중재로 갑니다.

해지 시 보상금 산정

협약은 대개 투입한 총투자비, 아직 상각되지 않은 투자비, 운영 손실 같은 항목을 바탕으로 보상금 공식을 정해 둡니다. 그 공식을 어떻게 해석하고 적용할지를 두고 사업자와 주무관청이 맞서는 일이 잦고, 감정평가나 회계 자문 결과까지 함께 다퉈지기도 합니다.

분쟁 해결 절차의 선택

협약에 중재조항이 있으면 상사중재로, 없으면 민사소송이나 행정소송으로 풉니다. 어느 쪽으로 갈지는 협약 문구와, 다투는 대상이 사법상 권리인지 처분에 해당하는 행위인지에 달려 있습니다. 송파 민간투자법 변호사와 미리 협약서를 살펴 분쟁이 생기면 어떤 절차를 밟게 되는지 알아 두는 편이 낫습니다.

⚠ 협약상 이의제기 기간과 소송 기한을 먼저 확인하세요

주무관청의 처분을 다투려면 행정심판·행정소송을 낼 수 있는 기간이 정해져 있습니다(행정소송법 제20조). 협약 자체에 이의제기 절차와 기간을 따로 둔 경우도 있으니 협약 문구부터 확인하셔야 합니다.

민간투자법 | 사업 단계별 법률자문은 이렇게 진행됩니다

사업구조·협약 검토 상담
제안을 준비 중인 사업이든 이미 굴러가는 사업이든, 실시협약을 살펴 법적 위험과 협상할 만한 지점을 짚어 냅니다.

관련 자료 및 협약 분석
기본계획, 사업계획서, 협약 초안이나 기존 협약, 인허가 관련 서류를 분석합니다.

협상·의견서 작성
주무관청과 협상하면서 필요한 법률의견서를 쓰고, 조항마다 대신 쓸 수 있는 문구를 제안합니다.

분쟁 발생 시 대응
해지, 보상금 계산, 처분 불복 같은 다툼이 생기면 행정심판·행정소송·민사소송·중재 가운데 맞는 길을 골라 대응합니다.

사업 종결 또는 지속적 자문
협상이 끝나거나 소송이 마무리된 뒤에도 협약을 이행하면서 생기는 문제에 대해 계속 자문을 받으실 수 있습니다.

민간투자법 | 민간투자법 자문 비용 구조

자문료
사업 규모, 살펴야 할 협약·서류 분량, 한 번 검토로 끝나는지 계속 자문하는지에 따라 정합니다.

성공보수 여부
보상금 청구나 협약 변경 협상처럼 얻는 경제적 이익이 분명히 계산되는 사건은 착수금과 별도로 성공보수를 둘 수 있고, 구체적인 내용은 사건마다 다릅니다.

실비
감정평가, 회계 자문, 전문가 의견서 등 외부 전문가가 필요하면 그 비용은 실비로 따로 받습니다.

소송·중재 대리 비용
해지나 보상금 청구로 소송·중재까지 가면 난이도, 소송가액, 몇 심까지 가는지를 보고 따로 정합니다.

※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.

민간투자법 | 민간투자사업 단계별 점검표

1️⃣ 분쟁·해지 대응 단계

중재조항이 있는지, 분쟁을 어떤 절차로 푸는지 확인하셨나요?
협약상 이의제기 절차를 먼저 밟아야 하는지 확인하셨나요?
주무관청 처분에 불복할 수 있는 기한을 알고 계신가요?

2️⃣ 운영 단계

법령이나 정책이 바뀌면 수익성이 어떻게 달라지는지 따져 보셨나요?
시설 유지·관리 의무를 제대로 하고 있는지 정기적으로 점검하나요?
실제 수요와 예측치의 차이가 협약상 조정 사유에 들어가나요?

3️⃣ 실시협약 체결 단계

정부 재정지원을 받는 조건이 명확한가요?
해지되면 보상금이 어떤 공식으로 계산되는지 이해하고 계신가요?
협약을 바꾸거나 끝낼 수 있는 사유와 절차가 구체적인가요?
사용료 계산 방식과 조정 규정이 분명하게 적혀 있나요?

4️⃣ 사업 제안·구조 설계 단계

경쟁 제안자가 있는지, 평가 기준이 공정한지 살펴보셨나요?
수요 예측이 어떤 근거로 나왔고 어떤 위험이 있는지 알고 계신가요?
고른 방식(BTO·BTL 등)이 자금 조달 구조와 맞아떨어지나요?

자주 묻는 질문

Q. 손실이 나면 정부에 보상을 청구할 수 있나요?

A. 협약에 손실이 났을 때의 보상이나 재정지원 규정이 있는지, 그 조건을 갖췄는지가 먼저입니다. 규정이 모호하거나 주무관청이 지키지 않으면 협약 해석을 둘러싼 분쟁으로 번질 수 있습니다.

Q. 외국계 투자자도 민간투자사업에 참여할 수 있나요?

A. 민간투자법에는 시행자 자격에 국적 제한을 따로 두지 않은 경우가 대부분입니다. 다만 사업별 기본계획이나 실시협약에서 특정 요건을 걸 수 있으므로 해당 사업의 공고문과 기본계획을 확인하셔야 하고, 외국인투자촉진법 등 관련 법령과의 관계도 함께 봐야 합니다.

Q. 협약 변경 협상 중에도 법률자문이 필요한가요?

A. 협약을 바꾸는 일은 사업 전체의 수익 구조를 새로 짜는 일입니다. 바뀌는 조항의 문구와 법적 효력을 꼼꼼히 보지 않으면 나중에 또 다툼이 생길 수 있어, 송파 민간투자법 변호사와 협상 초기부터 방향을 점검하는 편이 나은 경우가 많습니다.

Q. 주무관청 처분에 불복하는 방법은 무엇인가요?

A. 그 조치가 처분에 해당하면 행정심판이나 행정소송으로 다툽니다. 소를 낼 수 있는 기간이 정해져 있으니(행정소송법 제20조) 처분을 받은 날부터 기한을 챙기셔야 합니다. 협약에 이의제기 절차가 따로 있다면 그것부터 거쳐야 할 때도 있습니다.

Q. 정부가 실시협약을 일방적으로 해지할 수 있나요?

A. 협약에는 보통 언제 어떤 절차로 해지할 수 있고, 해지하면 어떻게 보상하는지가 적혀 있습니다. 그 범위를 벗어난 일방 해지라면 다퉈 볼 여지가 있습니다. 해지 통보를 받았다면 협약상 해지 사유가 정말 갖춰졌는지, 보상금은 어떻게 계산되는지부터 보셔야 합니다.

Q. MRG(최소운영수익보장)는 요즘도 적용되나요?

A. 재정 부담 문제로 새로 시작하는 사업 대부분에서는 사라졌고, 요즘 협약에는 위험분담형이나 손익공유형이 주로 들어갑니다. 예전에 MRG가 들어간 협약이라면 그 협약 문구를 따로 확인해야 합니다.

Q. BTO와 BTL, 어느 쪽이 유리한가요?

A. 수요가 꾸준히 나올 것이 확실하고 사용료로 돈을 벌 자신이 있다면 BTO가, 수요 위험은 피하고 고정된 임대료를 받고 싶다면 BTL이 맞는 경우가 많습니다. 그렇더라도 사업 종류와 재무 구조에 따라 답이 달라지므로 사안마다 따져 봐야 합니다.

Q. 민간투자사업에 참여하려면 어떤 절차를 밟나요?

A. 두 가지 길이 있습니다. 주무관청이 고시한 기본계획에 맞춰 직접 사업을 제안하거나, 정부가 고시한 사업에 응모해 심사를 통과하면 시행자로 지정됩니다(사회기반시설에 대한 민간투자법 제13조). 그 뒤 실시협약을 맺어야 사업이 본격적으로 시작됩니다.

공식 참고자료

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